원룸건물 경매시 원룸전세금 상환!
원룸건물이 경매로 넘어갈 경우 선순위은행대출금 상환후 남는 금액이 없다면 후순위 전세금의 상환책임은 경매를 받은 사람이라고 생각하는데 맞는지요?
그리고 전세금 상환 될 때까지 방을 비워주지 않아도 되는지요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
은행이 선순위이고 세입자가 후순위라면 세입자의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.
세입자는 배당을 받아서 나가면 그만이고, 낙찰가에서 선순위 채권을 차감하고 나에게 남은 금액이 없다면 빈손으로 나가야합니다.
다만 원룸 같은 경우는 전입신고가 잘 되어 있다면 최우선변제금은 받을 수 있습니다.
최우선변제금은 지역과 근저당설정일에 따라 차이가 있습니다.
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안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
원룸건물이 경매로 넘어갈 경우 선순위은행대출금 상환후 남는 금액이 없다면 후순위 전세금의 상환책임은 경매를 받은 사람이라고 생각하는데 맞는지요?
- 아닙니다. 배당을 못받았다고 경매를 받은 사람이 보증금을 상환해 줄 의무는 없습니다. 그래서 권리관계를 확인하고 대출이 있는 집에 무리한 보증금을 납부하고 들어가면 안되는 겁니다.
그리고 전세금 상환 될 때까지 방을 비워주지 않아도 되는지요?
- 1~2차례 협의를 하겠지만 협의가 안된다면 낙찰받은 사람은 명도소송을 진행할 것입니다.
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안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
아닙니다. 만약 본인 임차권보다 선순위 근저당이 있었다면 이는 말소기준권리로써 경매 후 이후권리는 소멸됩니다. 질문처럼 선순위 근저당 / 임차권 순서라면 경매후 임차권도 소멸되어 낙찰자에게 대항할수 없으며 보증금 반환이 되지 않더라도 주택을 비워줘야 합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
말소기준권리보다 후순위인경우 말소대상 입니다. 그러나 후순위라도 최우선변제에 해당된다면 최우선변제금은 말소기준권리보다 선순위이기 때문에 경매낙찰자가 고려해야 할 사항 입니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 설정되어 있는 주택에 임대차 계약을 하고 입주했다면 보증금을 보장받지 못합니다. 근저당권자 또는 후순위 채권자가 경매를 신청하면 선순위 권리가 말소기준 권리가 되므로 말소기준 권리보다 선순위는 보장이 되나 후순위권자는 보증금을 배당받지 못했어도 주택을 인도하고 이주해야 합니다. 경매낙찰차가 후순위 권자의 보증금을 책임지지 않습니다. 선순위 근저당권액이 과다하면 전세계약을 하지 않아야 합니다.
대항력 있는 선순위 임차인 이라면 배당받지 못한 잔여보증금은 낙찰자에에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 말소기준권리보다 후순위 임차인은 낙찰자가 결졍되는 경우 보증금 변제에 관계없이 자동적으로 퇴거대상입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
건물이 경매로 넘어갈 시 선순위 조세채권 및 은행대출금 등을 모두 변제하고 나서도 임차인 보증금등이 남아있을경우 최우선 변제금이나 우선변제금을 제외하고는 못받을 가능성이 매우 높습니다.
이러한 제도는 다 이유가 있으며 그만큼 전세는 리스크가 낮은것이 아닙니다. 보증금을 모두 변제 받기 전까지 계속 머무른다는것은 현실적으로 아마 불가능할것입니다. 경매받아 낙찰자가 오히려 본인의 재산권행사에 있어서 피해자가 될 수도 있기 때문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
원룸건물이 경매에 넘어가는 경우 대항력이 있고 소액임차인에 해당된다면 은행보다 후순위라도 최우선변제금을 0순위로 받을 수 있습니다. 그리고 선순위의 은행이 배당을 받습니다. 낙찰금에서 선순위 은행이 배당을 받은 후 남은 금액이 없다면 은행보다 후순위 임차인은 배당을 받을 수 없습니다.
낙찰자는 근저당권(은행)보다 후순위의 임차인이 인수대상이 아니기때문에 배당받지 못 한 보증금을 주지 않아도 됩니다. 낙찰자는 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 임차인이 퇴거하지 않는다면 인도명령으로 법의 판결로 퇴거를 해야합니다. 임차인이 이사를 가지 않고 계속 버틴다면 이사비용을 조건으로 협의하여 퇴거시킬 수 있습니다.
안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.말소기준권리 아래면 대항력도 없고 법원 인도명령에 집행당합니다 책권은 낙찰자가 아니라 전집주인입니다 개인채권으로 받셔야하는데 경매까지 갔으면 못받는다고 봐도 됩니다