경매가 낙찰이 되도 전세금을 받을수있을지 궁금합니다.
안녕하세요
원룸전세로 1년정도 살다가 중간에 다른 지역으로 가야해서 타지역에 전세집을 얻었습니다.
원룸전세는 중간에 세입자를 안받고 계약이 종료되는 날까지 두었다가 전세금을 받을려고했는데
계약 만료 5개월전에 집주인이 몰래 직접계약으로 월세 세입자를 받고있었습니다.
그래서 전세 보증금을 달라고 했더니 요새 전세집이 안나간다고 보증금이 없다고 현재 줄수없다고 하여
2개월뒤에 주기로 약속을해서
법무법인 사무실가서 공증을 받았습니다.
근데 공증에 적힌 변제기간이 도래하였는데도 돈을 안주길래 돈을 달라고 연락을 했더니 저번과같이 돈이 없다고 줄수가 없다고 합니다
그래서 강제집행을 해서 경매넘길려고 하는데 현재 제 상황이 원룸전세집에 전입신고가 빠지고 다른지역 전세집에 되어있어서 일단 대항력을 잃은 상태입니다.
현재 제가 궁금한것이 몇가지가 있어서 질문드리겠습니다.
1.경매가 낙찰이 될 경우 저는 전입신고를 빠져서 대항력이 존재하지 않아 후순위로 돈을 받는걸로 알고있습니다. 저는 공증을 받았기 때문에 단순히 전세 보증금을 받는 형태가 아닌 '채무변제' 로 들어가서 채권에 대한 권리가 있는걸로 알고있습니다. 그래서 제가 돈을 다 받지 못하여도 다른 재산으로 더 강제집행해서 받을수 있는지요?
2.경매가 진행되고 새로운 낙찰자가 생김으로서 새로운 집주인이 생기는데 그 주인한테 제 전세금을 달라고할수가 있나요?
-전입신고는 안되어있지만 전세계약서는 가지고있습니다.
3.경매가 낙찰이 되어 보증금의 50%를 받았다 했을때 남은 금액도 새로운 주인(낙찰자)에게 청구를 할수가 있나요?
4.저는 전세보증금에 대한 배당요구가 아닌 전세보증금의 금액 채권을 가지고 배당요구신청을 했을때 배당요구 신청에서 받은 돈 50% 나머지 못받은 돈은 채무자가 아닌 새로운 주인(낙찰자)에게 청구할수가 있나요? 아니면 채무자에게 해야하나요?
5.제가 어떻게 해야 돈을 다 받을수가 있을까요.........
현재 돈을 주지않는 원룸 주인 재산은
원룸 2채 / 자기명의가 안되어있는 원룸1채 (토지는 자기소유)
있습니다.
현재 다른 원룸에서도 다른분 보증금을 못줘서 경매가 진행되고있습니다 그래서 거기에다가 배당요구신청도 한 상태입니다.
현재 너무 정신적으로 힘들어서 말에 두서가 없는점 양해 부탁드립니다.......
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 배당을 다 받지 못해 채권 금액이 남아있다면 임대인에 대한 반환소송등을 통해 다른 재산에 대한 압류등을 할 수는 있습니다. 자세한 법률적 사항은 전문가의 상담을 받아 보시는게 좋을 듯 보입니다 ,
2. 대항력을 상실하였기에 낙찰자에게 대항할수 없습니다. 오로지 계약을 진행한 임대인한테만 채권으로써 청구가능합니다.
3. 이것도 불가합니다.
4. 단순 채권으로 배당이 가능하여 일부만 받았다면 채무자(이전임대인)에게만 반환을 주장할수 있습니다.
5. 사실상 개인에 대한 금전채권으로써 소송을 제기해 돌려받는 방법이 있고, 임대차보호법에 따른 적용은 받을 수 없어보입니다.
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본인이 대항력이 없어 최우선변제권도 없어 경매시 0순위로 가장 처음 받을 수 있는 최우선변제금(지역에따라다름)을 못 받습니다. 그리고 우선변제권(대항력+확정일자)이 없어 가장 후순의로 배당받을 수 있습니다. 이럴경우 전세금을 모두 못 받을 수도 있습니다.
임차권등기명령을 하여 등기부에 임차권등기명령이 등기된날부터 대항력과 우선변제권 효력이 발생합니다.
말소기준권리(등기부에 저당권, 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정 등)보다 본인 대항력이 먼저라면 대항력에 의해 낙찰자에게 권리를 주장하여 보증금을 받을 수 있지만, 후순위일 경우 낙찰자가 말소기준권리보다 후순위의 임차인을 인수할 의무가 없어 보증금을 반환해줄 의무가 없습니다. 배당요청으로 배당금을 받아야합니다. 하지만 후순위의 경우 보증금을 배당받을 수 있을지 모두 잃을지 확실하지 않습니다.
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