전세집이 경매될 경우 전세등기와 확정일자의 보장범위가 궁금합니다.

Question

수도권에 약2억5천만원 정도의 전세를 들어가려는데 집주인의 융자금액이 생각보다 많을 경우 나중에 전세자금의 리스크를 감소시키기 위하여 전세등기나 확정일자를 받으려고 합니다.

전세등기와 확정일자의중 만약에 전세집이 경매가 됐을 경우 법적으로 어떤 보장범위의 차이가 있는지 궁금합니다.

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안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법상 대항요건(인도, 주민등록)과 확정일자를 받은 경우 후 순위 권리자보다 우선하여 변제를 받으므로(주임법 제3조의2) 전세권을 설정하는 것과 큰 차이가 없습니다. 다만 향후 주민등록을 이전시 별도의 임차권등기명령을 받아야 하는 경우가 생기는 점에서 차이가 있습니다.

가장 중요한 것은 전세권을 설정할 것인지, 확정일자를 받을 것인지가 아니라 부동산의 시세와 질문자보다 앞서 있는 근저당권자(은행 등)의 채권최고액이 어느 정도 수준이고, 시세대비 적정한 수준의 채권최고액이 설정되어 있어 부동산의 시세가 다소 하락하더라도 보증금의 회수가 충분히 가능한지 여부를 판단하는 것입니다. 그 보증금 회수의 수단으로서 전세권을 활용할 것인지, 주임법상의 제도(대항력, 확정일자)를 활용할 것인지와 관련해서는 큰 차이는 없습니다.