자매간 아파트 명의 이전 선택좀 해주세요..?

Question

부천지역 18평 2억 2천 정도 되는 아파트입니다.

제 명의로 2009년도 쯤 1억5천에 구매했네요..

이번에 언니명의로 이전하려고 하는대요.

이 아파트에 주택담보대출 8천이 있습니다.

저는 1가구 2주택이구요. 언니는 1주택인데요..

이번에 이 아파트를 언니명의로 이전하려구요

그럼 저는 1가구 1주택이 되고 언니는 1가구 2주택이 되겠네요.

어떻게 해야 좋을지 전문가님 조언 구해요..

경우1. 오로지 명의 이전
경우2. 언니한테 주택담보대출끼고 매매
경우3. 아버지가 주택담보대출 8천 갚아주고 순순히
2억 2천만원 아파트를 명의 이전

아 복잡하네요.. 전문가님 꼭 조언 부탁드려요

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

구체적인 사실관계를 정확히 알지 못해 다소 추상적이긴 하나, 2.2억정도되는 아파트라면 2번방법인 대출을 끼고 증여하는 부담부증여가 가장 좋아보입니다.

이 경우 대출에 대한 부분은 양도로, 시가에서 대출을 뺀 부분은 증여로 보게되어 다소간의 절세효과가 나타나게 됩니다. 다만, 객관적인 증빙을 반드시 작성해서 부담부증여를 하여야합니다. 그렇지 않을 경우 대출승계가 부인되고 증여로 추정돨 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

1. 대출없이 순수증여시 증여세 약 3200만원이 발생할것으로 예상됩니다.

2. 담보끼고 부담부증여시 증여세는 약 1800만원, 양도소득세는 약 510만원(지방소득세포함)이 예상됩니다.

3. 따라서 대출끼고 부담부증여하는것이 세부담측면에서는 유리해보이나 부담부증여는 언니분이 대출을 승계해야되는점(순수증여분이 적어짐)등 단점이있습니다.

4. 따라서 세부담을 적게가져갈것이냐 순수 증여액을 늘릴것이냐에 따라 판단하실 문제로 사료됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오로지 명의이전을 하는 경우에는 해당 주택의 시가 전액에 대하여 1천만원의 증여재산공제 후 증여세가 과세될 것이고, 대출을 끼고 증여할 경우에는 대출금에 대하여는 양도소득세를, 대출금을 초과하는 주택의 시가에 대하여는 1천만원의 증여재산공제 후 증여세가 과세될 것입니다. 경우 3은 아버지가 8천만원의 대출을 갚아주면서 8천만원의 증여재산이 새롭게 발생하는 데다 명의이전에 따른 또다른 증여가 발생하므로 증여세가 두 번 과세될 것입니다. 보통은 경우2가 가장 세금이 적게 나올 것이지만 정확히 해당 재산의 현재 평가액이 얼마며, 정확한 취득가액과 보유기간 등이 어떻게 되는지에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 가까운 세무사 사무실에 가계산을 요청하시는 것이 가장 좋아 보입니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

각 상황별로 세금을 직접 계산하여 의사결정을 해서 세부담을 최소로 하는 방안을 선택하셔야 합니다. 무상으로 명의변경시에는 증여에 해당하고, 채무를 포함하여 증여할 경우는 부담부증여, 매매할 경우에는 양도에 해당합니다.

증여, 부담부증여, 양도할 경우의 세금을 비교해보아야 합니다. 가까운 세무사 사무실에서 상담을 받아보시길 바랍니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.