전세 자동 묵시적 계약갱신이 맞는지 확인해주세요

Question

전세 계약기간이 작년 12월 13일 까지였는대요 9월에 서로 협의하에 계약기간을 2개월 연장하고

10월6일에 2월 말에 이사를 가겠다고 집주인과 협의했습니다

모두 문자 메시지로 주고 받았고요

저번주에 집주인이 전세가 안나가서 보증금 반환이 안된다고 했고

저는 3월1일 지나서 임차권등기 신청후에 이사가겠다고 했습니다

집주인이 제가 이사간다고만 하고 "계약해지" 라고 말하지 않았기 때문에 자동으로 묵시적갱신이

된거라면서 임차권등기는 3개월뒤에 하라고 하는대요

집주인 말이 맞는건가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

아닙니다. 묵시적 갱신은 계약기간 만료전까지 갱신에 대하여 임대인과 임차인이 아무런 말을 하지 않은 경우에 이루어지는 것으로, 기재된 사례에서는 계약기간을 2개월 연장하기로 명시적인 연장계약을 했기 때문에 2월 말에 종료되는 것이 맞습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

묵시적 갱신은 당사자들이 갱신여부에 대해서 명시적인 약정을 하지 않았을 때 적용되는 것입니다. 그런데 사안에서는 2월말에 이사가기로 집주인과 합의를 하였다는 것인데 그렇다면 이는 명시적으로 2월말까지 임대차계약을 연장하는 합의로 보아야 하므로 묵시적 갱신조항이 적용되기 어렵습니다. 집주인이 임차권 등기신청을 3개월 후에 하라고 한 것은 묵시적 갱신이 된 경우에 임차인이 임대차계약 해지를 통보하면 3개월 후에 해지의 효력이 발생한다는 주택임대차보호법 제6조의2 규정에 따른 것으로 보입니다. 그런데 해당 사안은 묵시적 갱신이 아니라 당사자들이 2월말에 임대차계약을 종료하시로 명시적인 약정을 한 것으로 보아야 하므로 임차권등기명령신청은 임대차계약이 종료한 3월 1일에 가능할 것입니다.

관련법령

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

합의 하에 계약 기간을 연장하고 2월 말의 종료로 계약은 해지가 될 것으로 보이며, 집주인의 주장은 일견 가능한 주장이기는 하나 합의하여 계약기간을 연장하기로 한 교신 내역이나 문자 등이 있다면 이를 가지고 대응 해 볼 수 있기 때문에 동시이행 관계에 있는 전세금의 반환 청구를 하실 수 있겠습니다.