전세계약 묵시적 갱신 여부가 궁금합니다

Question

전세 계약기간이 23연 4월부로 만료가 되었고 그뒤로는 그냥 집주인분께 계약서 연장이나 새로 안쓰고 더 살겠다라고 얘기 후 거주를 하고 있다가 지난 9월경 이사가겠다고 의견 표명하고 12월에 이사를 가겠다고 얘기를 해두었습니다

집이 계속 안나간간다고 전세금을 못받아서 이자를 못내고 있는데, 집주인이 그냥 살겠다고 얘기를 했으면 묵시적 갱신이 아니라고 하는데 계약서를 안썻어도 묵시적 갱신에 해당이 안되나요?

위와같은 상황에 전세금을 받고 이사가려면 어떻게 해야하는지 궁금합니다. 집주인이 주변시세보다 너무 높게 전세금을 올려놓고 집이 안나간다고 해서 전세금을 돌려받을 기미가 안보입니다

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

처음 계약하고 2년이 지나면 계약갱신이든 문시적 갱신을 할 수 있습니다.

[주택임대차보호법]

제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

이법에 의해 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받으며 2년 동안 거주할 수 있기때문입니다. 이 법은 묵시적갱신 또는 계약갱신 시에도 적용 됩니다.

임차인이 묵시적갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지를 원하는 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.

계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 묵시적갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지 시에는 계약이 종료되므로 유효하지 않습니다.

임대인이 현금을 보유하지 못 해 보증금을 반환하지 못 하는 것으로 보이는데 새임차인을 빨리 구하거나 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 신청하거나 보증금 지급명령, 보증금반환소송을 진행 해야합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

처음얘기 할때 이미 묵시적 계약이 된상태였나요

그부분이 중요합니다

만기전 2개월에서 6개월사이에 아무런 통보가 없었다면 묵시적 계약이 된겁니다

그러다 임차인이 나가겠다고 통보후 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다

그때 어떤 상태였는지를 잘생각해보시고 대처하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

집이 계속 안나간간다고 전세금을 못받아서 이자를 못내고 있는데, 집주인이 그냥 살겠다고 얘기를 했으면 묵시적 갱신이 아니라고 하는데 계약서를 안썻어도 묵시적 갱신에 해당이 안되나요?

==> 묵시적인 계약갱신으로 봐야 합니다.

위와같은 상황에 전세금을 받고 이사가려면 어떻게 해야하는지 궁금합니다. 집주인이 주변시세보다 너무 높게 전세금을 올려놓고 집이 안나간다고 해서 전세금을 돌려받을 기미가 안보입니다

==> 임대인이 보증금을 지급해주지 않는다면 법원에 보증금 반환청구소송 등을 통해서 압력이 필요해 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

협의하에 연장을 한것으로 보이며 이는 계약갱신청구권을 사용한것으로 보입니다. 다만 계약갱신청구권도 묵시적갱신과 같이 임차인이 계약해지를 통보한날로부터 3개월후 효력이 발생합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약서는 두분의 합의 내용을 입증가능한 서면으로 작성하는 것일뿐 두 당사자간 합의가 이루어지면 그 자체로 계약의 성립은 인정되고, 합의재계약으로 볼수 있습니다. 그에따라 묵시적 갱신은 성립되지 않기에 해지통보3개월후 자동종료는 되지 않습니다. 다만 본인이 먼저 재계약을 통보하셨다고 하더라도 해당시점이 민기 6~2개월이 지난 뒤였다면 이미 묵시적 갱신은 성립되었기에 질문과 같이 적용이 가능할수 있습니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 6

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세계약의 묵시적 갱신에 대해 설명드리겠습니다. 묵시적 갱신이란 임대인 (집주인)과 임차인 (세입자)이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 1개월 (또는 2개월) 전까지의 기간 내에 서로 가만히 있으면 만기 이후로도 계약기간이 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 계약기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

그러나, 집주인이나 세입자가 만약 묵시적 갱신을 원하지 않는다면? 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 갱신거절 또는 계약조건 변경을 통지 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 2년이란 계약기간을 다시 채우지 않고 3개월전에만 계약해지 통보를 하고 보증금반환 요청을 할 수 있습니다.

전세금 반환에 대해서는, 임대인이 계약이 종료됐는데도 전세금을 반환하지 않는다면 제일 먼저 내용증명 또는 문자를 보내 돌려달라고 의사표시 (증거)를 해야 합니다. 그 후에도 임대인이 보증금을 주지 않는다면 보증금 반환 청구 소송을 해야 합니다. 이 경우, 소송에서 승소할 경우 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.