상속받은 주택외 추가로 주택 구입시 세금이 궁금합니다.

Question

시아버님이 올해 3월에 돌아가셔서시아버지 명의로 된 1)조정지역 아파트 1개와 2)비조정지역 주택 2개(땅 하나에 집이 2개라 2개가 등기되어 있음)를 시어머니 명의로 상속하였습니다.현재 3주택을 상속 받으신 상태인데,혹시 추가로 조정지역에 아파트를 1개를 올해안에 추가 취득하게 되면나오는 취득세와 향후 양도세가 어떻게 될까요?상속개시일로부터 5년 이내는 상속받은 주택수는 포함되지 않는다 하여 5년안에는 무주택으로 간주된다는 이야기를 들어서요..조정지역에 추가로 1주택 구입 후 어떤 순서로 주택을 매도 하여야 세금이 덜 나올지 궁금합니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 소득세 기준, 상속일로부터 5년 이내 주택은 주택수에서 제외됩니다. 취득세에서는 상속개시일로부터 5년 이내 상속받은 주택은 계속 주택수에서 제외가 됩니다. 따라서 상속주택 3채인 상태에서 신규주택을 취득할 경우 1주택 취득으로 보아 1~3%의 취득세율이 적용됩니다.

2. 상속주택을 상속일로부터 6개월 이내에 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되어 납부할 양도소득세는 없습니다. 다만, 해당 양도가액을 상속받은 주택의 시가로 보아 상속세를 신고해야 합니다. 상속세의 경우, 상속인으로서 배우자가 있다면 최소 7억은 공제가 되며 자녀와 배우자가 있을 경우 최소 10억이 공제가 되어 납부할 상속세는 없습니다.

상속일로부터 6개월 이후에 양도할 경우에는 상황에 따라 다릅니다. 상속일로부터 5년 이후 양도할 경우에는 일반적인 주택과 같이 조정지역 여부에 따라 양도소득세가 중과될 수도 있고 기본세율로 적용될 수 있습니다. 상속일로부터 5년 이내 양도할 경우 아래에 해당하는 선순위 상속주택만 중과대상에서 제외가 됩니다. 양도하려는 주택의 조정지역 여부에 따라 선순위를 제외한 주택은 양도소득세가 중과될 수 있는 것입니다.

1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴1주택

3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은주택이 2이상일 경우에는 상속개시 당시 거주한 1주택

4) 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.