안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
현재 은행 재직 중으로 해당 질문에 대해서 답변 드리도록 할게요.
PF라는 것은 'Project Financing'의 약자로서 쉽게 생각하면 건설사들이 건물을 지을 때 돈이 없으니깐 금융권에서 돈을 빌려서 건물을 짓는 것을 말합니다. 이 PF대출은 건물 시공 중간에 계약자들로부터 계약금을 받으면 이 돈으로 대출금을 상환하거나 혹은 건물이 준공되어 분양을 하게 되면 이 분양대금으로 PF대출을 상환하는 형식이 만들어집니다.
은행은 PF대출 즉 프로젝트 파이낸싱대출을 신청 받게 되면 다음과 같은 것을 검토하게 됩니다.
1.시공사의 시공 능력
2.시공사의 자본 금액
3.시공사의 신용 등급
4.시공사의 네임 밸류
위의 내용들을 검토하게 되는 이유는 시공사가 부지를 매입하고 건설을 하기 위한 PF대출을 받게 되면 시공사가 PF대출금액 외에도 추가적으로 발생하는 금액에 대한 준비가 되어있는지, 그리고 시공 중간에 부실이 나지 않고 끝까지 건설을 할 능력이 있는지, 향후 건물이 준공되었을시에 분양이 활발히 이루어져 PF대출을 상환할 가능성이 높은지가 중요합니다.
이러한 내용을 검토하는 것은 은행의 지점이 아니고 일반적으로는 본점 부서에서 따로 진행을 하게 됩니다. 그래서 시공사가 네임밸류가 낮거나 자본이 적거나 혹은 신용등급이 낮은 경우는 1금융권에서 지원이 불가하여 2금융권인 캐피탈이나 저축은행, 카드여신사를 찾아가서 PF대출을 진행하게 됩니다.
1금융권에서 받는 PF대출의 경우는 따로 이름을 특정하지는 않고 보통은 '하남 1단지 XXX'이런식으로 지원되게 됩니다. 우리가 흔히 듣는 PF대출 중에서 '브릿지대출'이라고 있는데 이 경우는 PF대출의 일종으로서 위에서 1금융권에서 거절된 시공사들이 2금융권에서 받게 될때 브릿지론을 받게 되는 것입니다.
PF대출이 뇌관이 되는 것은 건물 지어도 금리가 높다보니 '분양'이 되지 않아서 제일 처음 말씀드린대로 '분양을 해서 분양대금을 대출금 상환'을 하는 것을 하지 못하다 보니 건설사들은 분양 전까지 이자를 지속적으로 내야 하는 상황인데 다른 수입원이 없는 건설사는 이 이자를 감당하지 못하고 결국 부실화 될 가능성이 높아지게 되는 것입니다.
답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 좋은 하루 되세요!
