매매계약을 해제하면서 위약금과 별도로 토지 인도시까지 임대료 상당액의 손해배상을 청구하려하는데 가능한지요?

Question

본인 소유 토지를 매도하는 매매계약을 체결하였습니다. 매매계약을 체결하면서 계약금 1000만원을 지급하였고, 위약시 계약금 상당액의 위약금을 지급하기로 약정하였습니다. 그 뒤 매수자가 토지상에 건축물을 신축하였지만, 매매대금 잔액을 지급하지 않아 매매계약을 해제하면서 위약금과 별도로 토지 인도시까지 임대료 상당액의 손해배상을 청구하려하는데 가능한지요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 정현우변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 건축물이 이미 신축되어 등기까지 완료된 경우라면 상황이 조금 복잡할 수 있습니다.

특히 매수인이 건물에 관하여 지상권이 성립하였다고 주장할 가능성이 상당히 높은데,

토지매매계약서 등 계약내용을 잘 살펴서 건물까지 철거할 수 있도록

만반의 조치를 기하는 것이 바람직 하겠습니다.

2. 임대료 부분도 해당 계약의 내용을 분석해 볼 필요가 있습니다만

원칙적으로 토지의 사용수익이 있다면 그에 따른 사용수익요금, 즉 임대료 상당액도

부당이득으로서 구할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

민법 제 565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있는 것으로 정하고 있는 바, 따라서 계약금은 당사자의 별도의 정함이 없더라도 당연히 계약의 해약금으로 성질을 가지며, 이에 따라 부동산의 매도인이 계약금을 지급받고 일방적인 해제를 하기 위해서는 계약금 배액의 상환이 필요합니다. 위의 경우 위약시 계약금 상당액의 위약금을 지급하기로 정한 것이라면 해당 계약금은 해약금이자 위약금으로써 손해배상의 예정을 한 것으로 볼 수 있기 때문에 별도의 손해배상 청구를 하기는 어렵고 위 계약금 1천만원을 질문자인 매도인이 위약금으로 청구할 수 있겠습니다.

참고가 되길 바랍니다.