일시적1가구2주택 과세?비과세?
현재 일시적1가구 2주택입니다.
작년 10월 괴산 1.5억 집 매수하였으며 기존빌라 11억 매도하고자 합니다.
추후 기존빌라 매매 후 근처 송파구에 빌라 5.7억 매매할 경우 2주택자가 되면은 과세에 해당 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세에 해당되려면, 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분(12억 초과시는 과세)함을 모두 만족해야 합니다.
상기의 조건에 맞는 경우 기존빌라 매도시 양도세가 비과세 될 수 있으며, 기존 주택을 매도한 후에 다시 신규 주택을 매수하게되면 다시 1세대 2주택 조건에 맞는 경우(1년 후 취득, 2년 이상 보유, 3년 이내 양도 등) 괴산 주택에 대해 양도세 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 특례 규정은 기존 주택 1년 이상 거주 후 신규주택을 취득을 하게 되면 신규 주택 취득 후 3년안에 기존 주택을 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 마찬가지 기존 주택 매도 후 1가구 1주택자일 경우 기존 주택에 1년 이상 거주 후 새로운 신규주택을 취득하게 될 경우 마찬가지 3년 후에 기존 주택 매도를 하게 되면 일시적 1가구 2주택자로 양도소득세 비과세 혜택을 받으실 수 있을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1주택 비과세요건은 2년보유,12억이하,실거주요건이 있으면 거주해야 합니다
여기서 한채를 더매수해서 1가구 2주택이 됐을때는 두번째주택을 구입하고 3년내에 첫번째주택을 매도하면 비과세를 받을수 있습니다
이런 과정을 마치고 또 집을 구입하면 됩니다
집을 매도하기전에 세무사한테 상담을 받은후에 절세를 하시는것이 좋습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
기존 빌라 매도 후 송파구 빌라를 매수한다면 1주택자로 취득세 적용되며 조정대상지역이라도 1주택자는 중과세가 없습니다.
매도 전에 송파구 빌라 매수하면 일시적 2주택 -> 3주택 상태로 중과세에 해당합니다.
괴산 주택 1.5억은 비조정지역이므로 2주택자 중과 기준에 영향이 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
작성하신 매수와 매도 순서를 찬찬히 뜯어보니, 자칫하면 가장 비싼 '11억 빌라'에 대해 엄청난 양도세가 부과될 위험이 보입니다. 세법에서 가장 중요하게 여기는 것은 '어떤 집을 먼저 샀느냐'는 순서입니다.
질문하신 상황을 바탕으로 비과세 가능 여부를 정리해 드리겠습니다.
1. 첫 번째 고비: 11억 빌라 매도 시 (과세 위험 매우 높음)
가장 핵심적인 부분입니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받으려면 "기존 주택(A)이 있는 상태에서 새 주택(B)을 사고, A를 팔아야" 합니다.
현재 상황: 질문자님은 괴산 집(A)을 먼저 사고, 11억 빌라(B)를 나중에 사신 셈입니다.
문제점: 이 경우 11억 빌라(B)를 팔 때, 괴산 집(A)이 이미 있기 때문에 11억 빌라는 '신규 주택'이 됩니다. 즉, 일시적 2주택 비과세 대상이 아닙니다. * 결과: 11억 빌라를 팔 때 발생하는 양도차익에 대해 다주택자 양도세가 과세됩니다. (11억이라는 거액의 주택이므로 세금이 매우 클 수 있습니다.)
2. 괴산 집의 '세컨드 홈 특례' 적용 여부
만약 괴산 집이 인구감소지역 특례(세컨드 홈)를 받는다면 주택 수에서 빠질 수도 있지 않냐고 생각하실 수 있습니다.
특례의 한계: 정부의 '세컨드 홈' 정책은 기존 1주택자가 인구감소지역 주택을 추가로 살 때 적용됩니다. 질문자님처럼 괴산 집을 먼저 산 상태에서 다른 집을 사면, 괴산 집이 '기본 주택'이 되어버려 특례 적용이 복잡해지거나 불가능할 수 있습니다.
3. 송파 빌라 매수 후 (2주택 유지 시)
11억 빌라를 팔고 송파 빌라(5.7억)를 새로 사게 되면, 여전히 괴산 집 + 송파 빌라로 2주택자가 됩니다.
보유 시: 단순히 가지고 있을 때는 종부세 합산 배제 등의 혜택을 괴산 집(지방 저가주택) 요건으로 받을 수 있습니다.
매도 시: 나중에 송파 빌라를 팔 때도 똑같은 문제가 발생합니다. 괴산 집을 먼저 처분하지 않는 한, 송파 빌라는 비과세를 받기 어렵습니다.
세금을 아끼기 위한 팁
현재의 매수 순서는 세금 측면에서 임차인이나 매도자에게 가장 불리한 방식입니다. 11억 빌라의 시세 차익이 크다면 아래 내용을 반드시 검토하세요.
순서의 재구성: 가능하다면 괴산 집을 먼저 매도하거나 명의를 분리한 뒤, 11억 빌라를 1주택 상태에서 파는 것이 세금을 수억 원 아끼는 길입니다.
지방 저가주택 요건 확인: 괴산 집이 공시가격 3억 이하이고, 11억 빌라를 팔기 전에 괴산 집을 먼저 산 것이 아니라 빌라를 먼저 보유하고 있었다면 상황이 완전히 달라집니다. (혹시 빌라를 먼저 보유하고 계셨던 건 아닌지 다시 한번 확인 부탁드립니다.)
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
현재 일시적1가구 2주택입니다.
작년 10월 괴산 1.5억 집 매수하였으며 기존빌라 11억 매도하고자 합니다.
추후 기존빌라 매매 후 근처 송파구에 빌라 5.7억 매매할 경우 2주택자가 되면은 과세에 해당 될까요?
===> 일시적 1가구 2주택에 해당되는 경우 기존 주택을 매도하는 경우 양도소득세 비과세 대상입니다. 그러나 경우의 수가 있는 만큼 관련 자료를 정리한 후 주변 세무전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기존 주택을 기한 내 매도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다. 기존 빌라를 먼저 매도한 뒤 새 주택을 취득하면 추가과세는 발생하지 않습니다. 다만 매도, 취득 순서와 기한을 어기면 과세 대상이 됩니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 괴산 1.5억 매수 후 기존 빌라 11억 매도시 비과세가 적용이 되며 이후 송파 5.7억 매수하셔도 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용이 됩니다 종전 빌라 1년 보유와 3년 내 매도만 하시면 과세는 없을 것으로 보여집니다