일시적1가구2주택 세금 과세에 해당되는지
현재 일시적1가구 2주택입니다.
작년 10월 괴산 1.5억 집 매수하였으며 기존빌라 11억 매수하고자 합니다.
추후 기존빌라 매매 후 근처 송파구에 빌라 5.7억 매매할 경우 2주택자가 되면은 과세에 해당 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세에 해당되려면 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유 2년으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함 3가지를 모두 만족해야 합니다.
즉, 올해 10월 (괴산집 매수 후 1년 경과 시점)이후에 기존빌라를 매수하고 괴산집을 2년 이상 보유후 기존빌라를 매수한지 3년 이내에 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있으며, 이후 기존 빌라매수한 날로부터 1년이 지나고 나서 송파구 빌라를 매수하면 다시 1세대 2주택 조건이 되어 같은 방식으로 기존빌라를 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일시적 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 공식은 기존 주택 매수 후 1년 이상 거주 그리고 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도를 하게 될 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
현재 일시적1가구 2주택입니다.
작년 10월 괴산 1.5억 집 매수하였으며 기존빌라 11억 매수하고자 합니다.
추후 기존빌라 매매 후 근처 송파구에 빌라 5.7억 매매할 경우 2주택자가 되면은 과세에 해당 될까요?
==> 조금 전에 드린 답변과 동일합니다. 일시작 1가구 2주택인 경우 기존 주택을 일정기간 내에서 매도를 하는 경우 양도소득세 비과세대상이지만 경우의 수에 따라 달리 해석될 수도 있는 만큼 주변 세무사와 상담을 받아 보시기 바랍니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
질문하신 상황을 정리해 보면, 현재 '괴산 주택(1.5억)'을 보유한 상태에서 '기존 빌라(11억)'를 매수할 계획이시고, 나중에 그 빌라를 판 뒤 다시 '송파 빌라(5.7억)'를 사실 예정이군요.
결론부터 말씀드리면, 괴산 주택의 공시가격과 매수 순서에 따라 일시적 2주택 비과세 성패가 갈립니다. 현재 계획하신 순서대로라면 세금 폭탄을 피하기 위해 반드시 확인해야 할 포인트가 있습니다.
1. 첫 번째 고비: 괴산 집이 있는 상태에서 빌라 매수 시
괴산은 인구감소지역이자 비규제지역이므로, 현재 시행 중인 '세컨드 홈 특례'가 적용될 가능성이 매우 높습니다.
세컨드 홈 특례(2026년 기준): 기존 1주택자가 괴산 같은 인구감소지역의 주택(공시가격 4억 이하)을 취득할 경우, 양도세와 종부세에서 1세대 1주택자로 인정해 줍니다.
주의사항: 하지만 질문자님은 괴산을 먼저 사신 후 빌라를 사는 순서입니다. 일시적 2주택 비과세의 기본 원칙은 '종전 주택(A)이 있는 상태에서 신규 주택(B)을 사는 것'입니다.
결과: 만약 괴산 집을 계속 보유한 채로 11억 빌라를 나중에 판다면, 괴산 집이 주택 수에서 제외되는 특례를 받지 못할 경우 비과세가 어려울 수 있습니다. (괴산 집이 '종전 주택'이 되고 11억 빌라가 '신규 주택'이 되기 때문입니다.)
2. 두 번째 고비: 11억 빌라 매도 후 송파 빌라 매수 시
이 단계에서는 11억 빌라를 팔 때 비과세를 받는 것이 핵심입니다.
일시적 2주택 비과세 요건:
괴산 주택을 산 지 1년 이상 지난 후 11억 빌라를 매수해야 합니다.
11억 빌라를 매수한 날로부터 3년 이내에 괴산 주택을 팔아야 11억 빌라가 비과세 대상이 됩니다.
질문자님의 상황: 현재 계획은 11억 빌라를 팔고 송파로 가시는 것인데, 괴산 집을 먼저 팔지 않으면 11억 빌라는 '2주택자'로서 양도세가 과세됩니다. (11억이면 양도 차익에 따라 세금이 억 단위로 나올 수 있습니다.)
3. 과세 여부 요약 테이블
단계상황비과세 가능 여부핵심 조건1단계괴산 집 보유 중 11억 빌라 매도매우 어려움괴산 집을 먼저 팔아야 빌라 비과세 가능2단계빌라 매도 후 송파 빌라 매수2주택 과세괴산 집이 살아있다면 무조건 2주택자
현재의 매수 순서는 세금 측면에서 상당히 불리합니다. '11억 빌라'의 비과세(실거래가 12억까지 무세)를 받는 것이 자산 가치 방어에 가장 중요하기 때문입니다.
추천 시나리오: 괴산 집을 '세컨드 홈'으로 끝까지 가져가고 싶다면, 빌라를 먼저 사고 나중에 괴산 집을 사야 '일시적 2주택' 혹은 '지방 저가주택 특례'를 받아 빌라 매도 시 비과세를 받을수 있습니다.
송파 빌라 취득 시: 송파는 강남 3구에 해당하여 규제지역(조정대상지역)일 가능성이 높습니다. 이때는 처분 기한이 더 짧아지거나 거주 요건이 붙을 수 있으니 주의해야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.