전세집 구하는데 대출 관련 질문있어요

Question

이 물건을 계약하고 싶은데 지금 거주자가 써둔 내용이 이해가 잘 안 가서요

다가구 건물이라 허그가 어렵다는게 무슨 말인가요?

저는 현재 살고 있는 집은 토스 전세대출 받아서 한국주택금융공사의 보증보험에 가입한 상태입니다

다가구이지만 보증보험이 안 된다는 건가요? 원래 다가구는 안 되나요?

등기부 떼서 따로 알아보라는 게 무슨 말이고 뭘 알아볼 수 있는 건가요??

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Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

다가구의 경우 전체 건물이 소유주가 1명인 건물로써 전체 건물 시세에서 선순위 근저당권 및 임차권(기존세입자)를 빼고 나면 실제로 남는 금액이 별로 없을 경우 보증보험 가입이 거절될 수 있고 또한 대출 또한 후순위 개념이라 어려울 수 있다는 뜻입니다. 다세대의 경우 각각 구분 등기가 가능하나 다가구의 경우 건물 전체가 한 소유자 단독주택 같은 것이라 보시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

다가구주택인 경우에는 주택가격도 불분명하고 많은 세입자들이 있다보니 HUG의 전세보증보험 가입이 쉽지 않습니다. HUG의 경우 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것, 그리고 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 등의 조건을 만족해야 하며, 단독·다중·다가구주택의 경우에는 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것의 조건을 만족해야 가입이 가능합니다. 등기부등본상의 근저당이나 전세권 등 권리관계가 설정된 것이 있는지, 건축물대장상에 위반건축물로 기재된 것이 있는지, 전입세대확인서 및 확정일자부여현황 등을 통해 선순위 임차인들이 얼마나 있는지 등을 확인해보셔야 합니다. 주택에 대출이 많거나 다른 권리관계가 설정되어 있거나 전세금액이 많이 잡혀있다면 대출 승인이 거절 될 수도 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

2. 다가구 주택은 하나의 건물이 하나의 등기부로 구성되어 있는 형태로써 현 다른 호수의 세입자의 보증금이 모두 내 보증금에 대한 권리관계에 영향을 줄수 있다고 볼수 있습니다, 즉, 기존 임차인들이 모두 질문자님보다 선순위 임차권이 된다는 말이고 이에 따라 허그(보증보험)의 가입이 불가하는 이야기 입니다. 쉽게 보증보험 가입이 안되는 매물입니다.

그리고 다가구라도 허그보험에 가입이 안되는 것은 아니나 아마도 해당 건물의 권리관계상 선순위 임차권+근저당 + 내 보증금의 합이 건물시세대비해서 일정범위를 초과하여 보증보험가입이 안되는 것으로 이해가 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

다가구 건물이라 현재 세입자 대출이 많아 HUG 대출이 어렵다는 뜻으로 기재하신 듯 합니다.

현재 임차인들이 대출을 받고 거주 중인 분들이 많아 HUG에서 승인이 안나온다는 뜻으로 이해하시면 되겠습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

여기서 말하는 허그는 주택도시보증공사 (HUG) 전세보증금 반환보증을 말합니다

다가구 주택은 건물 전체가 한 명의 소유자로 되어 있고, 내부만 여러 세대로 나눠 임대하는 구조입니다

아파트·빌라 같은 다세대는 세대별로 등기가 따로 있습니다

다가구에서 HUG가 어려운 이유는 세입자마다 개별 등기가 없고 이미 들어가 있는 세입자들의 보증금 총액을 정확히 파악해야 합니다

건물 전체 시세 대비 선순위 보증금이 많으면 보증보험에 가입이 안됩니다

다가구라서 무조건 안 된다는 뜻은 아니고

보증금 구조가 복잡해서 심사가 까다롭다는 의미입니다

미리 등기부등본 가지고 상담을 받아보고 안된다고 할때는 다른 집을 찾으시기 바랍니다