안녕하세요, 증여관련해서 전문가분들의 고견이 필요합니다.

Question

어머니께서 인천검단aa21블록 청약에 당첨되셨습니다.

혼자 사시기엔 너무 큰 공간이라 내년에 결혼하는 제게 증여를 하실려고합니다.

생에 최초청약으로 당첨되신거라 저금리여서 대출 후 제게 증여를 생각중이십니다.

중도금은 4천만원가량 들어가있고 잔금은 3억1천만원 저도입니다.

아파트 분양가 자체는 3억5천이고 피는 아직 실거래가 이루어지진 않았지만 고층들은 1억5천~2억 사이가 안진마진이라고 평가한다고 합니다.

저희는 1층이여서 1억정도 언오버로 생각하면 된다고합니다.

직계증여는 2500만원 남았고 내년에 결혼하면 결혼증여로 1억5천만원이 추가로 되는것으로 알고 있습니다.

총 1억7500만원 증여세 면제가 가능한것인지, 가능하다면 증여세가 얼마정도 발생하는지에 대해서 알고싶습니다.

또한 생에최초로 어머니께서 받은 저금리대출이 제가 증여받을때에도 그대로 적용되어서 증여가 되는것인지 알고싶습니다.

전문가분들의 고견을 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

먼저 증여세 관련해서는, 직계존속 간 증여 시 기본 증여재산공제액은 5천만 원이며, 결혼을 앞둔 자녀에게는 결혼 증여공제 1억 5천만 원이 추가로 인정됩니다. 따라서 총 2억 원까지는 증여세가 부과되지 않습니다. 다만, 결혼 증여공제는 결혼하는 자녀가 증여받는 경우에 적용되며, 결혼 여부와 시기에 따라 공제 적용이 달라질 수 있으니 정확한 시점을 확인하셔야 합니다.

증여가액 산정 시 아파트의 시가(분양가와 시세 차익을 포함한 금액)에서 어머니가 부담하는 대출금(잔금 대출 등)은 차감되어 과세 대상이 됩니다. 예를 들어 아파트 시가가 약 5억 원이고 대출이 3억 1천만 원이라면 증여가액은 약 1억 9천만 원이 됩니다. 이 금액에서 증여공제 2억 원을 감안하면 증여세는 거의 발생하지 않을 가능성이 큽니다.

다음으로 어머님 명의로 받은 대출의 승계 여부는 다소 부정적입니다. 생애 최초 특별공급으로 받으신 대출은 원칙적으로 어머니 명의로 유지되고, 자녀에게 이전하는 것은 불가능합니다. 대부분의 대출 약정서에 명의 변경시 즉시상환 조건이 들어가 있을 것입니다. 그래서 이 부분을 고려한다면, 어머니 명의로 유지하다가 이후 상환하며 명의이전 하셔야 합니다.

마지막으로 청약 당첨 후 증여 절차는 입주 후 잔금 납입과 소유권 이전 등기를 마친 후에 가능하므로, 입주 전에는 증여 등기가 어렵습니다. 따라서 아파트 소유권을 자녀에게 이전하려면 먼저 어머니 명의로 입주하고 잔금을 완료한 뒤에 증여 절차를 진행하는 것이 일반적인 방법입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

생애최초 특공으로 받은 저금리 혜택은 수증자에게 승계되지 않습니다.

생애최초 특별공급은 개인 자격으로 받은 혜택이고 해당 대출은 본인 소득, 신용, 무주택 요건 등을 기반으로 심사하게 됩니다.

따라서 증여시 대출은 상환 요구가 들어올 수 있습니다.

결혼 증여 1억 7천 5백 비과세로 가능하며 증여세는 4~5천 정도 생각하시면 될 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

말씀해 주신 증여 관련 내용과 대출 승 계 문제에 대해 살펴보겠습니다.

증여세 면제 한도 및 증여세 계산 ==>

• 증여세 면제 한도 :

  직계 존속(부모님)이 성년 자녀에게 증여할 경우, 기존에는 10년간 총 5천만 원까지 증여세가 면제 되었습니다. 하지만 2024년부터 혼인에 따른 증여 재산 공제가 신설되어, 혼인신고일 전 후 각 2년 이내(총4년) 직계 존속 으로 부터 증여 받은 재산에 대해서는 기존 공제 금에 추가로 1억 원을 더 공제 받을 수 있게 되었습니다.

따라서, 어머니로 부터 성인인 본인께서 증여 받으실 경우, 다음과 같이 공제 한도가 적용됩니다.

• 기존 직계 존속 공제 :5천만 원(10년 합산)

• 혼인 증여 재산 공제 :

  1억 원(혼인일 경우 전후 2년 이내 증여 시)

  즉 본인의 경우 최대 1억 5천만원까지 증여세 없이 증여를 받으실 수 있습니다. 본인께서 말씀하신 "직계 증여는 2,500만 원 중 2,500만 원을 이미 사용하셨다는 의미로 해석됩니다. 그렇다면 내년 결혼 시에는 남은 기존 공제 2,500만 원과 혼인 증여 재산 공제 1억 원을 합하여 총 1억 2,500만 원 까지 증여세를 면제를 받으실 수 있습니다.

• 증여세 계산 :

  증여세를 계산하기 위해서는 증여 재산의 가액을 정확히 산정해야 합니다. 아파트 분양권의 증여 재산 가액은 보통 "납입 된 중도금 및 잔금 등 총 납입 액 + 증여일 현재의 프리미엄 (P)상당 액 "으로 평가 됩니다.

  • 현재 납 입 액 : 중도금 4천만 원

  • 잔금 예정 액 : 3억 1천만 원

  • 총 분양가 : 3억 5천만 원

  • 추정 프리미엄 (P) : 1억 원

이 경우 증여 재산 가액은 4억 5천만 원(3억 5천만원 + 1억 원)으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 1층 프리미엄 1억 원은 예상일 뿐이며, 정확한 평가액은 시가 감정이나 매매 사례 가액을 통해 판단됩니다. 실거래가 이루어지지 않은 경우 감정을 통해 평가해야 합니다.

을 통해 평가해야 합니다.

이는 매우 개략적인

가정하여 총 증여 재산 가액이 4억 5천만 원이고, 공제 한도가 1억 2,500만 원이라고 할 때 증여세 과세 표준은 다음과 같습니다.

• 증여세 과세 표준:

  4억 5천만 원 - 1억 2,500만원 =3억 2,500만 원

• 증여 세율은 과세표준 1억 원 초과 5억 원 이하 구간에 20%가 적용되고, 누진 공제액 1천 만원이 있습니다.

  • 산축세액 :

    (3억 2,500만 원 x 20%)-1천만 원= 6500만 원 - 1천 만원= 5,500만 원

이는 매우 개략적인 계산이며, 실제로 어떻게 증여 재산 가액을 평가하느냐, 채무를 어떻게 처리 하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 3억 1천만 원을 어머님께서 직접 납부하신 후 증여를 하시는지, 아니면 대출을 받고 그 대출금을 증여로 볼 것인지 등에 따라 상황이 복잡해질 수 있습니다.

이러한 복잡한 문제들은 개인의 상황과 최신 세법에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가(세무 사)와 부동산 전문가(공인중개사) 와 상담하여 정확한 진단과 맞춤형 절세 전략을 수립하시는 것을 강력히 권해드립니다.