이런 경우 보증금 보장 받을수 있나요?

Question

서울이구요 근저당 설정 날짜는 23년입니다.

보증금5천만원에 월세 60인데 혹시나 문제가 생긴다고 하면 최우선 변제로 5천만원 전액 보장 가능한건가요?

다가구 주택이고 전입신고 확정일자는 모두 받은 상태입니다. 저보다 우선순위인 보증금은 2천만원 있습니다. 건물은 신축이라 시세는 정확하지 않으나 30억 초반 예상되고 근저당도 31억정도입니더...

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우에 보증금 보호를 받을 수 있는지에 대해 궁금하신 것 같습니다. 제가 알아본 바로는, 다음과 같은 사항들이 중요하다고 합니다.

보증금의 우선변제 한도: 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 보증금의 일정액을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 이 한도액은 지역별로 다르며, 서울의 경우 2024년 1월 1일부터 보증금 1억 1천만원 이하인 임차인은 보증금 3천 7백만원을 우선변제받을 수 있습니다. 따라서, 보증금 5천만원에 월세 60인 경우에는 보증금 3천 7백만원까지만 우선변제받을 수 있고, 나머지 1천 3백만원은 근저당권 설정의 우선순위와 범위에 따라 변제받을 수 있습니다.

근저당권 설정의 우선순위와 범위: 근저당권 설정은 채권최고액이라는 범위로 설정되며, 채무액이 변동되어도 담보가 유지됩니다. 근저당권 설정의 우선순위는 등기부등본에 권리사항으로 기재된 순서대로 결정됩니다. 따라서, 근저당권 설정이 전세권 설정보다 우선순위가 높고 범위가 넓다면, 임차인의 전세권은 보호받기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 상가건물의 가치가 30억원이고, 근저당권 설정의 채권최고액이 31억원이라면, 은행이나 금융기관이 상가건물을 처분하면 임차인은 보증금을 전액 받을 수 없을 수 있습니다.

전입신고와 확정일자: 임차인은 보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 세무서에서 발급하는 사업자등록증에 전입신고일자를 기재하는 것이며, 확정일자는 법원에서 발급하는 임대차계약서에 확정일자를 기재하는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받으면, 임차인은 실제로 상가건물을 점유하고 사용·수익할 수 있는 전세권을 설정한 것으로 인정받습니다. 전입신고와 확정일자를 받지 않으면, 임차인은 보증금 보호를 받을 수 없습니다.

상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우에 보증금 보호를 받을 수 있는지는 위의 사항들에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 임차인은 계약 전에 꼭 등기부등본을 확인하고, 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전액 배당이 가능할지는 상황상 장담은 하기 어렵습니다. 다만 23년 2월21일 이후 근저당이 설정되었다면 서울 최우선변제금은 5500만원까지 가능하므로 전액배당이 가능합니다. 그리고 선순위 보증금 2천만원 , 그리고 후순위 최우선변제에 헤딩하는 임차인 모두를 합한 금액을 알수 없기에 실제 배당시 전액여부는 판단할수 없습니다.

참고로 소액임차인 최우선변제에서는 선순위, 후순위 여부와 관계없이 이에 해당하면 모두 대상이 되고, 낙찰가격 1/2 범위내에서 최우션변제금을 나누어 지급이 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

보증금5천만원에 월세 60인데 혹시나 문제가 생긴다고 하면 최우선 변제로 5천만원 전액 보장 가능한건가요?

==> 금액 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당됩니다. 그러나 이러한 금액 만을 가지고 판단하는 것이 아니고 선순위 근저당 설정일자 등을 고려하여 판단해야 합니다.

다가구 주택이고 전입신고 확정일자는 모두 받은 상태입니다. 저보다 우선순위인 보증금은 2천만원 있습니다. 건물은 신축이라 시세는 정확하지 않으나 30억 초반 예상되고 근저당도 31억정도입니더...

==> 상기 내용 만을 고려할 때 충분히 변제조건입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가능할 것으로 보입니다.

너무 걱정마시고 최우선변제금은 받을 수 있으니 걱정마세요.