양도세 정확하게 알고 싶어요.

Question

17년도에 위례신도시아파트 분양을 받았는데요. 입주를 못하고 계속 월세 2년 전세 2년 이렇게 임대만 해주고 있어요. 1가구 1주택인데 부동산에서는 계속 팔라고 연락이 오고 있구요.실제적으로 거주한적은 없습니다. 현재 팔려고하면 세금이 엄청나다고 들었는데요. 어느정도인건지.. 현재 시세가14억정도 한다고 들었어요. 저희가 분양받을때는 4억5천이었구요. 세금 대략적으로 알고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

조정대상지역소재 주택으로 2017.8.3 이후 취득한 주택은 2년이상 실거주 하고 양도해야 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.

다만,  무주택자가 2017.8.2 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불 한 증빙서류가 있는 경우에는 2년거주요건을 적용하지 않고 2년이상 보유하고 양도하면 양도소득세가 비과세가 적용 될 것 입니다.

만약 비과세를 받지 못하고 양도할경우 보유기간 3년 가정시 약 3억3천만원대의 양도소득세가 발생할 것으로 예상되며, 만약 비과세 적용시 1억원정도 발생할 것으로 예상됩니다. (지방세 10%별도)

다만 이경우 대략적으로 계산한 금액이며 양도소득세의 계산은 정확한 자료를 가지고 해야하므로 계산결과가 달라질 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

무조건 양도소득세법상 고가주택에 해당하며, 내년 1월 1일 이후로 양도하는 경우일 것이므로 개정된 세법에 따라 장기보유 특별공제율이 불리하게 적용됩니다. 세액은 개략적으로 계산한 것이니 참고만 하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

조정대상지역에 해당할 경우 2년 이상 보유하시면서 그 보유기간 중 2년 이상 실거주하셔야만 1세대 1주택 비과세규정을 적용받는 것이며, 그에 해당하지 않을 경우에는 비과세혜택을 받지 못하십니다. 만약 1세대 1주택 비과세규정을 충족하셨더라도 실지거래가액이 9억원을 초과할 경우 9억원을 초과하는 양도차익에 대하여는 양도소득세가 과세될 것입니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

17년 8월 2일 이전에 주택을 구매하였다면 조정대상지역 여부와 관계 없이 2년 이상 보유하고 양도할 경우 양도소득세는 비과세 됩니다. 거주기간과는 무관합니다. 하지만 1세대 1주택이라 하더라도 양도가액이 9억을 초과한다면 9억을 초과하는 비율에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.

17년 8월 3일 이후 취득했을 경우, 조정대상지역에 해당한다면 2년 보유+2년 거주 요건을 충족해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 조정대상이 아니라면 거주요건은 필요 없습니다.

1세대 1주택 비과세에 해당한다면 지방세 포함 약 1.76억의 양도소득세가, 비과세 요건을 충족하지 않았다면 지방세포함 약 3.73억의 양도세가 과세됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 신용철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1)1세대1주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 따라서, 9억 초과분에 대해서만 세금이 나오게 됩니다.

2)장기보유특별공제를 받으실수 있습니다. 대략 3~4년 보유로 본 경우 현행 24%를 적용받지만 2021년부터는 12%(거주하지 않았으므로)를 적용 받을 것으로 보입니다.

3)일반 누진세율을 적용받을 것으로 보입니다.

정확한 상담은 전문가와 상의하시기 바랍니다.

감사합니다.