계약갱신청구권 사용 가능할까요?
2021.4.30. 부터 2023.4.29.까지 계약해서 살고 있는데, 갑자기 올해 11월 14일날 임대인이 바뀌었다고 하면서 새로운 임대인이 제가 계약종료되는 시점부터 실거주를 하겠다고 하였습니다.
저는 당시 업무중이였어서 일단 알겠다고 말씀드리고, 좀 더 내용을 확인한 뒤 11월 25일날 연락드려서 그런데 저도 계약갱신을 하고 싶다고 말을 전해 놓은 상태입니다.
확인해보니 11월 14일날 소유권을 이전하신 상태고, 확정일자는 따로 안 받으신것 같더라구요.
여기서 궁금한 점은,
계약종료 6개월 전인 2022년 10월 29일을 지나서 소유권을 이전한 사람도 매매하고 나서 바로 계약갱신청구권을 거절할 수 있나요?!
그리고 제가 계약기간이 6개월도 안남은 상태에서 매매를 하는데 저한테 계약갱신에 대해서 물어보지도 않고 파는것이 적법한 것인지도 궁금합니다..!
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
임대인은 임차인이 계약 만기전 6개월 ~2개월전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지못한다고 하고있고, 임대인은 임차인에게 6~2개월전까지 임차인에 대하여 갱신거절이나 계약변경을 통지할수 있습니다.
임대인의 임차인에 대한 갱신계약 거절사유 중에 임대인 본인 및 존비속의 자가거주가 있는데, 이때 매매가 되었다면, 판례에 따르면
새로운 매수인이 소유권을 이전 등기한 날이 임차인이 갱신청구를 할 수 있는 날(만기 6개월전) 이전이라면 갱신청구권은 거절됨이 마땅하다고 하고 있습니다.
질문에서 만기일 23.4.29일 6개월 전에 즉, 22.10. 29 이전에 소유권이 이전 등기되지 않았기 때문에 임차인의 갱신청구권은 유효하다 할것입니다.
이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
계약갱신 청구권 행사 기간중 매매계약 있고 공인중개사에 의해 중개되었다면 세입자가 갱신 청구권을 사용할 것인지 여부 확인 설명서에 기재하여야 하고 공인중개사는 이 내용을 매도자로부터 확인합니다.
만일 여러 사정으로 매도자가 이를 확인하지 못하는 경우 <미확인> 되었음을 표기하고 이를 매도/매수인에게 설명합니다.
이 과정이 없어서 발생한 분쟁입니다그런데 11월 25일 "확정일자"라는 의미가 무엇인지 모르겠으나 (소유자는 확정일자를 받을 이유가 없습니다) 만일 계약갱신을 요청한 날, 아직 잔금 지불되지 않았거나 등기접수되지 않았다면 갱신청구는 유효합니다.
그런데 이미 소유권의 이전이 있었다고 하더라도 계약갱신청구권 사용 여부를 확인하지 못할 특별한 사유없이 세입자 확인과정을 누락한 소유권 변경이 있었다면 매수인은 계약 거절을 요구하기 어려울 것으로 보입니다.
제반사정을 고려하여 당사자가 보상 등으로 절충하는 것이 필요해 보이며 분쟁이 법적인 판단을 받을 경우 구체적인 사정에 따라 법률적 판단은 다를 수 있습니다
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
임대차 계약 종료 6개월 전에 매수자는 등기가 완료 되었을대 실거주 조건으로 갱신청구권을 거절 할 수 있습니다.
만약 계약 종료 6개월~2개월전 갱신청구권 사용을 요청 할 수 있기에 등기전 먼저 갱신청구권 사용을 요청 했다면 2년 더 연장해서 거주 할 수 있습니다.
강하게 주장 하셔도 되며, 합당한 보상을 가지고 합의를 요청 해 온다면 보상 범위를 확인 후 결정 하시면 될듯 합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
새임대인이 소유권이전 후에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 새임대인 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신청구권을 거부 할 수 있습니다.
공인중개사법 시행규칙에 의해 세입자있는 주택 매매시 공인중개사는 '계약갱신청구권 행사 여부 확인서'를 작성해야합니다. 서류에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 할 예정인지, 행사하지 않기로 했는지, 아직 결정하지 않았는지 등이 기재됩니다. 분쟁의 소지를 없애기 위해서입니다. 공인중개사가 매도인에게 세입자의 의사를 확인해보라고 요청하거나 공인중개사가 세입자의 의사를 확인해서 작성을 한후 매수인에게 설명합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
매수매도 할때에 계약갱신에 대해서 임차인에게 여쭤봐야 하는것은 아닙니다. 자유롭게 매도 매수 할 수있습니다.
또한 문제가 되는것이 계약갱신청구권 사용이라면 자세한 사항은 이 글로만 알 수는 없지만 계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다.
다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
법은 열거주의를 택하고 있는데 질문자님께는 안타깝지만 주택임대차보호법에 계약갱신청구기간 중에 매매를 금지하거나 임차인의 승낙을 구해야 한다는 내용이 없습니다.
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