세금·세무
상속후 나대지 1년3개월뒤 매매시 양도소득세중과?
피상속인 소유 1985년
사망일 2024.12월
상속받은 분이 2026.03월 매매
경북 면소재지 60평 도시지역나대지(상업지역)
현상속인은 1주택자이며 그땅은 마을주민들이 무상으로 임시주차장으로 사용되어왔습니다.
질문
상속받은 나대지를 5년내팔면 비사업용이라도 10%중과없이 일반세율과세인가요?
아니면 농지가아니라서 비사업용 10%중과인가요?
세무사분들도 어떤분은 지목상관없이5년내팔면 중과없이 일반세율이라하시고 어떤분들은 농지아닌 나대지는 10%중과 된다고하시니 헤깔립니다.
조문을찾아봐도 농지나 목장용지에관한 내용은있어도 나대지에관한내용은 없네요.
(조문을보면 상속농지5년내팔때 중과없다고 쓰여있던데.)
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김현준 세무사입니다.
문의에 답변드립니다.
무주택인 1세대가 1필지의 나대지를 상속 받아 양도하는 경우 무주택인 기간 동안은 사업용토지로 보는 규정이 있지만,
1주택을 보유하신 상황이시라면 해당 나대지 양도시 비사업용토지에 해당 될 것을 사료 됩니다.
답변이 도움 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
상속일로부터 5년 이내 양도할 경우 사업용토지로 보아 비사업용토지의 양도세 중과는 적용되지 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
가. 상속받은 나대지의 5년 내 양도 시 혜택 (조문 해석)
질문자님께서 조문을 찾으실 때 '농지'에 관한 내용만 보신 것은 소득세법 시행령 제168조의14 제3항의 특정 항목만 보셨기 때문일 수 있습니다. 하지만 나대지의 경우 제1항을 보셔야 합니다.
소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제4호 및 기획재정부령: 상속받은 토지(지목 상관없음)로서 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지는 그 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 않습니다.이 규정은 농지, 임야뿐만 아니라 나대지(잡종지 등 포함)에도 동일하게 적용됩니다. 즉, 상속받은 지 5년이 지나지 않았다면 해당 토지는 법적으로 '사업용 토지'로 간주됩니다.
나. 판례를 통한 확인
법원은 토지의 현황이 나대지라 하더라도 상속 등 부득이한 사유가 있는 경우 법령이 정한 기간 내에는 비사업용 토지 중과를 배제해야 한다고 판단하고 있습니다.
상속받은 토지를 5년 내에 파는 것은 투기 목적으로 보기 어렵고, 상속인이 토지를 관리·처분할 시간을 주는 취지에서 비사업용 제외 혜택을 부여합니다. 다만, 5년이 경과한 후에도 계속 나대지로 방치하면 그때부터는 비사업용 토지로 판정됩니다.
다. 마을주민 무상주차장 사용의 영향
마을주민들이 무상으로 주차장으로 사용한 것은 세법상 사업용 사용으로 인정받기 어렵습니다. 사업용으로 인정받으려면 주차장 운영업을 직접 영위하거나 유료로 임대하여 수입금액이 발생해야 합니다. 하지만 상속 5년 내 양도 특례를 적용받는다면, 주차장 사용 여부와 관계없이 일반세율 적용이 가능합니다.
제언드립니다..
상속 당시 해당 토지의 상속세 신고 가액을 확인해 보세요. 그 금액이 양도 시 취득가액 되어 양도차익을 결정합니다.
상업지역 내 토지이므로 면적이 60평으로 작더라도 공시지가가 높을 수 있으니, 정확한 세액 계산을 위해 상속 당시 평가액을 다시 한번 체크하시기 바랍니다.