안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위한 법입니다. 임대차보호법은 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되며, 주택의 정의는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라 정합니다. 그러므로, 주거용으로 사용되는 건물이라면 비록 등기가 되지 않았거나 관할관청의 허가를 받지 않았다고 하더라도 임대차보호법의 적용대상이 됩니다.
법인의 기숙사는 주거용 건물로 볼 수 있으므로 임대차보호법의 적용대상이 될 수 있습니다. 그러나 법인은 개인과 달리 주민등록을 할 수 없으므로, 임대차보호법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 주장하기 위해서는 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 합니다. 또한, 법인이 주택을 임차하는 경우에는 예외적으로 주택임대차보호법이 적용되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우, 집주인이 바뀌더라도 해당 법인은 바뀐 주인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서, 회사에서 단신부임 주택을 지원하는 경우에는 회사가 중소기업인지, 직원이 주민등록을 마쳤는지, 임대차계약증서상의 확정일자가 있는지 등을 확인해야 합니다.
다세대 주택의 전세 또는 월세도 임대차보호법에 적용을 받습니다. 다세대 주택은 주택임대차보호법 제1조에 따른 주택에 해당하며, 전세 또는 월세는 임대차의 형태에 따라 구분되는 것입니다. 다만, 다세대 주택의 옥탑방의 경우에는 등기부등본에 나오지 않은 주소로 전입신고를 할 수 없으므로, 대항력을 취득할 수 없습니다. 이와는 별개로 다가구 주택의 옥탑방은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다가구 주택의 경우 각 호실의 번호가 있어도 별도로 구분등기가 되어 있지 않기 때문에, 각 호수를 정확히 기입하지 않더라도 건물의 지번만 정확히 기입한다면 각 호실의 전입신고가 가능하며 대항력을 갖을 수 있습니다.
