전세 재계약을 해도 기존 임차인 만기일 전이라면 재계약 한 걸 무를 수 있나요?

Question

안녕하세요

현재 빌라 임대를 놓고 있는데, 임차인분 만기가 3개월정도 남아 있습니다. (7월 만기)

현재 임차인이 재계약 의사가 있기는 한데 만기 2개월 전(5월 초)에 확실히 연장하실지 말씀을 해주겠다고 하시더라구요. 현재 갱신권은 쓴 상태고 새로 전세 계약을 쓰려고 합니다.

근데 제가 그 시점부터 해외 출장때문에 장기간 재계약이 어려울 것 같기도 하고 5월까지 기다렸다가 갑자기 임차인분이 나가시겠다고 하면 새로운 세입자 구하기에 시간이 너무 짧아서, 4월 중순이나 말쯤에 미리 재계약을 진행할까 합니다.

그런데 부동산 소장님께서는 아래와 같이 말씀을 하시더라구요.

소장님 : 전세 재계약은 그냥 구두로 진행한다. 5월 초까지 말을 해주겠다고 했는데 갑자기 그 전에 계약서를 새로 쓰자고 하면 세입자가 이상하게 생각한다. 그러니 일단 5월 초까지는 그냥 기다리라.

이거 말고도, 전세재계약을 한다고 하더라도 기존 전세 만기 이전에 맘이 바뀌면 통보하고 2개월 후에 나갈 수 있다고 말씀하시더라구요.

여기서 질문은 두 가지입니다.

1. 기존 임차인이 그대로 사시는 거긴 하지만, 연장의 개념이 아니라 새로 2년짜리 전세계약을 하려고 하는 건데 구두계약이나 문자계약도 실제 전세 계약과 동일한 효력이 있나요??

2. 일반 전세 계약의 경우 계약금을 넣기 때문에 전세 잔금일 전에 그냥 안살겠다고 하면 계약금을 물어야 하는 걸로 알고 있습니다. 그런데 전세 재계약은 계약금이라는 개념 자체가 없다보니, 재계약을 했다고 하더라도 기존 전세 만기 전이라면 임차인이 재계약한 걸 그냥 무를 수 있다고 하시는데 이게 가능한 건가요?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

문의하신 사항 관련하여

1. 구두계약이나 문자계약도 계약으로서의 효력이 있습니다. 계약이란 쌍방간의 의견의 합치를 가장 핵심적인 요소로 봅니다. 따라서 임대인과 임차인간에 의견의 합치가 있고 구체적인 조건들이 명시되어 있다면 계약은 성립합니다. 구체적으로 합의한 내용을 녹취하거나 문자로 남기면 일단 계약은 성립하지만 보험가입 등 공적인 사용을 위해서는 형식을 갖춘 계약서를 작성해야 겠지요. 기존 계약서에 기간이나 금액 등을 기재하여 사용하는 방법도 있습니다.

2. 임대인과 임차인 모두 계약만료 2개월 전까지 별도의 의사 통지가 없으면 이전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이렇게 묵시적 갱신이 확정된 상태라도 임차인은 계약해지를 통보할 수 있고 해지통보가 임대인에게 도달한 다음날 오전 0시부터 3개월이 되는 날 임대차 계약은 해지됩니다.

주택임대차보호법에 묵시적갱신이나 계약의 해지에 대한 사항들이 규정되어 있으며 법제처 국가법령정보센터에서 조회해 보실 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

구두계약이나 문자계약의 효력:

구두계약이나 문자계약도 계약으로서의 효력이 있습니다. 계약은 약정함으로써 그 효력을 인정하며, 구두나 서면계약이든 당사자의 합의가 있다면 법적 효력이 충분하다는 것입니다. 따라서, 전세 재계약에 대한 구두 합의도 법적 효력이 있습니다.

전세 재계약에서의 계약금:

일반적인 전세 계약에서는 계약금을 넣기 때문에 전세 잔금일 전에 그냥 안살겠다고 하면 계약금을 물어야 합니다.

그러나 전세 재계약은 계약금이라는 개념이 없습니다. 따라서, 재계약을 했다고 하더라도 기존 전세 만기 전이라면 임차인이 재계약한 걸 그냥 무를 수 있다는 말씀은 부동산 소장님의 의견일 수 있습니다.

실제로는 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 다를 수 있으며, 특약을 통해 임차인의 권리와 의무를 명확히 정하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 재계약 시 특약으로 임차인이 일정 기간 내에 계약을 해지할 경우 보증금을 반환받을 수 있도록 명시하는 것이 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

1.만기전에 서로 문자로 통보를 해서 인지를 하고 있으면 되고 보증금변동이 없으면 계약서 작성 안하셔도 되고 날자만 고쳐서 날인해두셔도 됩니다

2. 재계약은 구두로 하겠다고 해놓고 만기전에 사정이 생겨 나가겠다고 하면 다시 집을 빼고 날자에 맞춰 나가시면 됩니다