전세 재계약을 해도 기존 임차인 만기일 전이라면 재계약 한 걸 무를 수 있나요?

안녕하세요

현재 빌라 임대를 놓고 있는데, 임차인분 만기가 3개월정도 남아 있습니다. (7월 만기)

현재 임차인이 재계약 의사가 있기는 한데 만기 2개월 전(5월 초)에 확실히 연장하실지 말씀을 해주겠다고 하시더라구요. 현재 갱신권은 쓴 상태고 새로 전세 계약을 쓰려고 합니다.

근데 제가 그 시점부터 해외 출장때문에 장기간 재계약이 어려울 것 같기도 하고 5월까지 기다렸다가 갑자기 임차인분이 나가시겠다고 하면 새로운 세입자 구하기에 시간이 너무 짧아서, 4월 중순이나 말쯤에 미리 재계약을 진행할까 합니다.

그런데 부동산 소장님께서는 아래와 같이 말씀을 하시더라구요.

소장님 : 전세 재계약은 그냥 구두로 진행한다. 5월 초까지 말을 해주겠다고 했는데 갑자기 그 전에 계약서를 새로 쓰자고 하면 세입자가 이상하게 생각한다. 그러니 일단 5월 초까지는 그냥 기다리라.

이거 말고도, 전세재계약을 한다고 하더라도 기존 전세 만기 이전에 맘이 바뀌면 통보하고 2개월 후에 나갈 수 있다고 말씀하시더라구요.

여기서 질문은 두 가지입니다.

1. 기존 임차인이 그대로 사시는 거긴 하지만, 연장의 개념이 아니라 새로 2년짜리 전세계약을 하려고 하는 건데 구두계약이나 문자계약도 실제 전세 계약과 동일한 효력이 있나요??

2. 일반 전세 계약의 경우 계약금을 넣기 때문에 전세 잔금일 전에 그냥 안살겠다고 하면 계약금을 물어야 하는 걸로 알고 있습니다. 그런데 전세 재계약은 계약금이라는 개념 자체가 없다보니, 재계약을 했다고 하더라도 기존 전세 만기 전이라면 임차인이 재계약한 걸 그냥 무를 수 있다고 하시는데 이게 가능한 건가요?

감사합니다.