월세 계약 묵시적 갱신 질문 있습니다.
22.8.17.을 시작으로 저는 임차인으로서 월세 임대차 계약을 하였습니다.
계약기간은 23.8.17.로 마무리되나, 계약 만료일까지 계약에 관한 통지를 하지 않아, 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 이해하고 있습니다.
저는 23.8.17.에 퇴거를 원하는 상태로 23.8.8.의 날짜로 임대인에게 퇴거 의사를 명시적으로 밝혔습니다.
그런데, 임대인이 전화로 주장하기로, 계약서로 1년 계약을 했으나, 주택임대차보호법에 의해 임대차 기간을 계약서의 1년을 2년으로 해석하여 제가 퇴실하게될 23.8.17은 묵시적 계약 갱신이 이루어진 것이 아니라, 중도퇴실로 해석한다고 합니다.
그래서, 새 임차인을 구하기 이전까지의 월세부담, 중개수수료 지불은 물론 중도퇴실이 일어난 부동산은 공인중개사들이 법정수수료가 아니라 더 높은 가격에 계약을 수임하려 한다는 기피현상(이 부분은 정확히 무슨 말인지 모르겠습니다. 공인중개의 시장논리에 의해 그렇다는 말 같긴 합니다.)때문에 법정 공인중개수수료보다 약 3배이상의 금액을 지불해야할 수 있다고 하더라구요.
솔직히 이 부분은 처음 듣는 내용이고, 이해도 안가서 일단 전화는 끊었습니다. 제가 법정수수료를 초과한 중개수수료를 납부하게 될 어떠한 여지가 있나요?
저는 주택임대차보호법의 제 4조의 예외 단서를 토대로, 계약은 2년 미만으로 계약서에서 명시한 1년의 계약기간이 유효함을 주장하는 입장이고요, 그래서 확실히 묵시적 계약 갱신은 이루어진 것이고, 만약 제가 특약사항에 의해 공인중개료를 지불해야하더라도 법정요율을 초과하여 납부할 의무는 없다고 생각합니다.
Q1. 제가 법정요율을 초과하는 공인중개료를 납부할 여지가 있나요?
Q2. 임대인은 제가 2년 계약을 채우지 못했기 때문에, 1년 계약이 끝난것으로 묵시적 갱신이 이루어진 것이 아니라, 어차피 2년 계약이 맞고, 그렇기 때문에 중도퇴실로 해석한다는 데 맞는 말 인가요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.
1) 임차인은 주임법 제4조에 의해 원하면 2년 미만 계약의 유효함도 주장할 수 있습니다.
2) 질문주신 내용을 보면 임차인분께서 1년 계약이 지나기 2개월 전까지 별다른 말씀이 없었으므로 전 계약과 동일하게 묵시적 갱신 되었다고 봐야하겠습니다. 23.08.08에 퇴거의사표시 하셨기에 만기 2개월 전까지에 해당하지 않습니다.
3) 결국 이 경우에는 묵시적 갱신된 내용에 따라 23.08.08에 통보하시었으니 주임법 제6조의 2에 따라 3개월 이후부터 계약 해지의 효력이 발생할 수 있겠습니다.
4) 중개보수는 어떠한 상황에서도 법정수수료율을 초과하여 받을 수 없습니다. 3배의 중개비용 청구는 어려울 것입니다. 다만 임대인이 말하는 경우를 추측해보건데, 중도퇴실할 경우 새로 들어올 임차인과의 계약에 따른 임대인몫의 중개보수를 현재 임차인에게 지불하게끔 합의하는 경우라 생각됩니다.
도움이 되시길 바라겠습니다.
감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
"기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"
주임법의 관련법규입니다
즉 임차인이 주장하지 않으면 계약기간은 2년 입니다
또 계약의 만기를 주장하기 위해서는 만기 2개월전까지 계약종료를 통지 하여야 합니다
이 기간을 아무런 통지없이 경과하였다면 현재 상태은 묵시적 갱신이 아닌 계약중 상태라고 보아야 합니다
현재 중도퇴실을 원할 경우 임대인은 계약의 이행을 요구하는 것은 정당하나 흔히 중개수수료를 기존 임차인이 부담하는 선에서 새로운 세입자를 구해 놓고 계약 종료를 합의하기도 합니다
1) 중도 퇴실에 의한 계약이라는 이유로 법정 요율을 초과하는 중개수수료를 받을 이유도 없고 지불하지 않습니다
2) 구체적인 사실관계에 따라 판단이 다를 수 있으나 질문만을 고려할 때 현재 2년의 계약중인 상태라는 주장은 타당합니다만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
Q1. 제가 법정요율을 초과하는 공인중개료를 납부할 여지가 있나요?
==> 중도 퇴실시 중개보수인지?, 손해배상 차원의 금액인지를 가지고 판단해야 합니다.
Q2. 임대인은 제가 2년 계약을 채우지 못했기 때문에, 1년 계약이 끝난것으로 묵시적 갱신이 이루어진 것이 아니라, 어차피 2년 계약이 맞고, 그렇기 때문에 중도퇴실로 해석한다는 데 맞는 말 인가요?
==> 계약서 내용을 가지고 중도퇴실인지 여부에 따라 판단해야 합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1년계약은 그냥 갱신일뿐 묵시적갱신이 아닙니다. 묵시적갱신 법적효력은 2년계약만 가능합니다.
초과중개수수료는 지급하실 의무가 없습니다.
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