부동산 월세 계약관련 여러 질문이 있습니다.
가계약 당시에는 매물에 근저당이나 임차권설정 등 아무런 설명을 받지 못한 상태입니다.
등기부등본을 때보니 집주인이 건물을 여러채 들고있는데 압류된게 총3개가 있고, 현재 이사할 집은 주택임차권이 행사되어 있더라구요.
서울에서 보증금 1000/120/5 로 입주하는 월세 계약건입니다.
아래의 사진과 같은 상황인데 여기서 질문이 있습니다.
1. 주택임차권이 등록되어 있는데 이후 월세 계약을 하고 입주후 전입신고, 확정일자를 받으면 최우선변제권을 받을 수 있나요?
2. 주택임차권이 있는데 월세 계약건에 특약으로 해당 매물이 경매에 넘어갈 경우 월세를 지급하지 않는다를 넣었을경우 월세를 내지않고 해당 집에서 안나가고 거주할 수 있나요?
3. 1번과 2번이 둘다 안된다는 가정하에 현재 가계약을 한 상태인데 가계약 당시에 저는 해당 매물의 근저당 및 주택임차권에 대한 정보를 듣지 못한 상태였는데 가계약금을 온전히 돌려받을 수 있을까요?
또한 등기부등본을 때본 결과 제가 이체한 사람과 집주인은 다릅니다. 부인일 가능성도 있어보이긴 합니다.
(보증금의 20%인 200만원을 건 상태입니다.)
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 개업공인중개사의 과실이 있어 보입니다.
1. 주택임차권이 등록되어 있는데 이후 월세 계약을 하고 입주후 전입신고, 확정일자를 받으면 최우선변제권을 받을 수 있나요?
==> 불가합니다. 선순위 임차권등기명령이 말소되어야 보호대상입니다.
2. 주택임차권이 있는데 월세 계약건에 특약으로 해당 매물이 경매에 넘어갈 경우 월세를 지급하지 않는다를 넣었을경우 월세를 내지않고 해당 집에서 안나가고 거주할 수 있나요?
==> 낙찰자가 결정될 때 까지 그렇게 진행할 수 있습니다.
3. 1번과 2번이 둘다 안된다는 가정하에 현재 가계약을 한 상태인데 가계약 당시에 저는 해당 매물의 근저당 및 주택임차권에 대한 정보를 듣지 못한 상태였는데 가계약금을 온전히 돌려받을 수 있을까요?
또한 등기부등본을 때본 결과 제가 이체한 사람과 집주인은 다릅니다. 부인일 가능성도 있어보이긴 합니다.
==> 발생한 손해가 있다면 개업공인중개사에게 청구 가능합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1. 임대차등기명령이 해제되지 않는이상 최우선변제는 적용이 되지 않습니다.
2. 네 가능은 합니다. 경매로 넘어간 경우 약 6개월정도의 시간이 걸립니다.
3. 중개사의 고의 또는 과실입니다. 가계약금은 돌려받으실수 있습니다. 그러나 중개보조원(명함에 소속공인중개사라는 단어가없는 자)일 가능성이 매우높아보이고 중개보조원이 계약금을 입금하게하거나 하는등의 행위는 중개사법 위반 입니다.
제 소견으로는 이런계약은 아주위험 합니다. 계약금 돌려받으시고 믿고 거르시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
중개를 진행한 중개사가 진짜 공인중개사가 맞는지 의심스럽습니다. 우선 해당 부분은 권리관계에 대한 고지를 하지않았다면 중개사고로 볼수 있으며 계약해지로 가계약금 반환이 되지 않을 경우 중개사에게 그 책임을 물을수 있는 부분으로 보입니다. 문제는 해당 중개사가 개업한 공인중개사가 아닐 것으로 보입니다. 이럴 경우 중개사무소 보증보험도 없는 상태이므로 돌려받기 매우 난감할수 있습니다. 일단 계약서상 기재된 중개사무소를 확인하여 실제 해당 중개가 가능한 부분인지를 확인하고 대처하시기 바랍니다
계약상 관계는 일단 임차권등기, 압류가 선순위로 등기되어 있기에 사실상 본인 임차권은 경매진행시 소멸되므로 사실상 계속거주는 불가하고 특약으로 월세지급을 안하기로 하였다해도 법률상 월세는 배당시 차감되어 지급되기 때문에 아무런 의미가 없는 특약입니다, 그리고 해당 임차권등기에 나온 미지급된 보증금이 매우 크고 보증금 반환도 안한 상태에서 추가 세입자를 받는다는 자체가 문제가 큽니다. 결국 계약을 파기하는게 가장 좋은 방법입니다.