무허가 건물이 있는 땅을 삿어요 그런데 그들이 지상권을 주장해요 어떻게해냐하나요?

Question

18년전 제가 땅과 집이 있는교회땅을 경매받았습니다.그런데그 땅 에 무허가 건물이 있었습니다 .그래서 무허가 건물로 말미암아 상대방이 자기건물이라 주장하기에 법적으로 대응하였더니 첯 공판에는저에게 손을들어 주었어요 그런데 그쪽에서 항소하여 제보고 합의하란 판사님의 권면을 듣고 합의하자고 약속까지 해놓고 그다음날 그들이 와서 철고랑으로 문을 더 콩콩 묶어 놓고 약을 오르기에 법을 모른 나는 화가 나서 합의 안한다고 하였더니 판사님 왈 그러면 특례법이 있어 진다고 하드라고요 .저는그 사람이 넘 개씸 하여 합의 안한다고 하였더니 그 재판어 져서 ( 고등법원 )대법원에 넣었으나 결국은 제가 승소치 못해서 지금까지 그 무허가가 내 땅위에 그들도 쓰지 못하고 근 18년을방치 해놓고 있습니다.존경하는변호사님 이런 상항에서는 제가 어떻게 해야 하는지 가르쳐 주셔요. 군청에 무허가 철거해 주라고 수차례 진정도 넣었고 그러나 별수가 없다는 답변만 옵니다 누가 그러는데 구입한지 20년이 지나면 땅 지주자의 것으로 승소 할수 있다는데 그것이 맞은가요 ?어떻게 해야 하는지 답답하기 한이 없습니다.땅사용료을 내라는 재판을하란 사람도 있고요 그러나 땅 사용료까지 내라는 유치한 일은 하고 싶지 않아 지금까지 그냥 방치 해 놓았습니다 이제는 정리을 좀해야 그곳에 건물을 정식으로 허가 내어 짖고 싶은데 어떻게 해야 할가요?좀 가르처 주시면 감사하겠습니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이미화 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

등기부에 지상권 설정등기가 없다면 관습법상 법정지상권이 성립하는지 여부를 살펴야 합니다.

동일한 소유자에 속하는 대지와 그 지상건물이 매매 등에 의하여 각기 그 소유자가 달라지게 된 경우에는 특히 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물소유자는 그 대지 위에 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 한편 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 매수인은 매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다. 그리고 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있는 것이므로, 지료의 등기를 하지 아니한 이상 토지소유자는 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못한다(대법원 1985. 2. 26. 선고 84다카1578, 1579 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결 등 참조)는 것이 확립된 대법원 판례의 태도입니다.

관습법상의 법정지상권이 성립되기 위하여는 토지와 건물 중 어느 하나가 처분될 당시에 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속하였으면 관습법상 법정지상권이 성립하기 때문에 그 여부를 확인해야 합니다. 관련 자료를 가지고 변호사 상담을 직접 받아보기를 권합니다.

관습법상 지상권이 성립되지 않으면 건물철거 및 토지인도 소송을 제기할 수 있고, 성립하는 경우에도 토지소유자에게는 지료청구권, 건물매수청구권 등이 있으므로 구체적 자료를 가지고 상담을 받기 권합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

판례는 "토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다"고 판시하고 있습니다.

만약 전소유자가 18년전 토지와 그 지상에 건축물을 모두 경락받아 소유권을 이전한뒤 질문자분이 전소유자로부터 토지만을 매수하여 토지와 건축물의 소유자가 다르게 된 것이라면 건축물 소유자와 그 건물을 철거하기로하는 합의가 있지 않는한 건물소유자는 질문자분에 대해 관습법상 지상권을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.