반지하 입주 전 발견된 바닥 습기와 심각한 곰팡이, 임대인 수선의무 관련 문의

Question

계약 상황: 2025년 12월 반지하 전세 계약. 전 세입자가 집을 창고처럼 사용하며 2년간 거주하지 않았고, 천장까지 짐이 가득 차 있어 계약 전 벽면과 바닥 상태 확인이 불가능했습니다.

사전 협의: 계약 시 전세입자 퇴거 후 곰팡이가 심할 경우 조치를 요청했으나, 임대인은 원래 곰팡이가 없었고 있을 경우 전세입자의 관리부족 때문이나 임대인과 중개업자 모두 전 세입자와의 분쟁, 전세가가 저렴하다 등을 이유로 거절하였습니다.

상태 확인: 전 세입자 퇴거 후 확인하니 벽지 내부에 심각한 곰팡이가 증식해 있었고, 특히 장판 아래 바닥 테두리 4면을 따라 물이 흥건하게 고여 있는 등 심각한 습해 상태였습니다. 보일러를 며칠간 가동해야 겨우 마를 정도였으며, 장판은 곰팡이로 재사용이 불가능했습니다. 벽지를 제거하자 시멘트 벽면 자체에 균열(크랙) 또한 다수 발견되었습니다.

임대인 대응: 수선 비용 지원을 재차 요청했으나, 임대인은 "반지하이니 감안하며 살아라", "전세입자가 환기를 안 시켜서 그렇고 원래 그렇게 곰팡이가 있지 않았다", "월세도 아니고 들어오면서 새 도배가 있을 수는 없지 않냐"며 수선의무를 부인했습니다. 곰팡이제거와 장판 교체, 페인트 마감을 해야할 것 같다고 하자 알아서 하라고 했습니다.

조치 사항: 즉시 입주가 불가능해 가구와 짐을 바깥에 두고 부모님 댁을 전전하며 수주간 작업을 진행했습니다. 비용 부담으로 인해 업체 시공(벽지 철거, 곰팡이 제거, 바닥 방수제 도포, 장판)과 셀프 시공(나머지 벽지제거, 크랙 보수, 방수 페인트)을 병행하였고, 업체시공비와 재료비를 포함해 100만 원 이상의 지출이 발생했습니다.

[질문 사항]

1. 임대인의 수선의무 인정 범위: 벽지 바깥으로 보이는 곰팡이는 심하지 않게 보였지만 10겹 정도로 여러겹 덧방 된 벽지 안, 하단에 단열 벽지를 붙여놓은 곳 내부 전체가 곰팡이로 뒤덮여 있었습니다. 또한 장판 아래 물이 고여 있을 정도의 바닥 습해와 장판 곰팡이 등은 임차인의 정상적인 거주를 위해 임대인이 수선해 주어야 하는 민법상 수선의무(제623조) 범위에 해당하는지 문의드립니다.

2. 전세가액과 수선의무의 관계: 임대인 측은 전세가가 시세보다 저렴하다는 이유로 수선의무를 거절하고 있습니다. 임대차 금액이 높고 낮음에 따라 법적 수선의무의 기준이 달라질 수 있는 것인지 궁금합니다. 또한 반지하니 감안하고 비용을 전부 새로운 세입자가 내는 게 맞는건지도 궁금합니다.

3. 수리비(필요비) 청구 가능 여부: 임대인이 수선 요청을 명시적으로 거절하여 임차인이 사비로 수선을 완료한 경우, 이를 임대차 목적물 유지를 위한 '필요비'로 보아 임대인에게 사후 청구가 가능한지 알고 싶습니다. 업체에 맡긴 시공에 대해서는 이체 내역(곰팡이 제거), 영수증(장판 시공)이 있으며 셀프로 시공한 내역에 대해서는 영수증을 캡처해서 모아놓았습니다. 더불어 입주 예정일부터 수주간 정상적인 거주가 불가능하여 부모님 댁에 임시 거주하며 직접 보수 작업을 진행했습니다. 비용 절감을 위해 임차인이 직접 노동력을 투입하여 건물의 하자를 보수한 경우, 이에 대한 위자료나 입주 지연에 따른 손해 배상 성격의 청구도 가능한지 조언 부탁드립니다. 또한 바닥 고임 현상을 해결하고 곰팡이 제거, 방수제 양생 등의 공정에서 보일러를 풀가동하여 건조 작업을 진행했습니다. 이때 발생한 가스비 역시 목적물 유지를 위한 필요비로서 청구가 가능한 항목인지 궁금합니다.

4. 미조치 부분에 대한 권리: 곰팡이가 심한 하단 1미터에만 조치를 하였으나, 1미터 경계 및 천장의 찢어진 벽지 안에도 곰팡이가 있고, 주방 바닥 등 비용 문제로 손대지 못한 곳에 여전히 물 고임 현상과 곰팡이 냄새가 지속되고 있습니다. 이에 대한 추가 수선 요구가 가능한지 문의드립니다.

만약 비용 청구가 가능하다면 현재 상황에서 제가 어떤 단계로 일을 진행해야하는지 알려주시면 정말 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  반지하라는 사정이나 전세가가 저렴하다는 사유와 무관하게, 입주 전부터 존재한 구조적 습해와 광범위한 곰팡이는 임대인이 부담해야 할 수선의무 범위에 해당합니다. 벽지 내부 전면 곰팡이, 장판 하부 물 고임, 시멘트 벽체 균열은 단순 관리 부족이 아니라 목적물 자체의 하자로 평가될 여지가 높고, 임대인의 명시적 거절 이후 임차인이 불가피하게 시행한 보수는 필요비로서 사후 청구가 가능합니다.

• 법리 검토
  민법은 임대차 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 임대인에게 부과하고 있으며, 곰팡이나 습기로 정상 거주가 곤란한 경우는 수선의무가 인정되는 영역으로 봅니다. 전세가가 낮거나 반지하라는 사정은 수선의무의 존부나 범위를 축소하는 기준이 되지 않습니다. 또한 벽지 겉면이 아니라 내부 전체에 곰팡이가 번식해 있었고 바닥에 물이 고여 있었다면 이는 입주 이후 발생한 생활 하자라고 보기 어렵습니다.

• 필요비 및 손해 청구 가능성
  임대인이 수선을 거절한 상태에서 임차인이 목적물 보존을 위해 지출한 곰팡이 제거, 방수, 장판 교체 비용은 필요비로 청구할 수 있습니다. 업체 시공비뿐 아니라 재료비 영수증이 있는 셀프 보수 비용도 포함될 수 있습니다. 다만 임차인이 투입한 노동력 자체에 대한 보수나 위자료 성격의 청구는 제한적으로만 인정되며, 입주 지연 손해나 임시 거주에 따른 손해는 별도의 인과관계 입증이 필요합니다. 보일러 가동으로 발생한 가스비는 수선에 직접 필요했다는 점이 입증되면 일부 인정 여지는 있습니다.

• 미조치 하자와 향후 절차
  현재 남아 있는 곰팡이와 물 고임에 대해서도 추가 수선 요구는 가능합니다. 우선 하자 상태를 사진과 영상으로 정리하고, 내용증명으로 수선 요구 및 이미 지출한 필요비 상환을 정식으로 요청하시는 것이 좋습니다. 이후에도 거절될 경우 필요비 상환 청구나 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.