상생임대인 양도세 비과세 관련해서 문의 드립니다.

Question

안녕하세요. 제가 분양받고 전세주고 있는 아파트가 있습니다. 내년에 지금 살고있는

세입자가 갱신청구권 써서 재계약하면 실거주 요건 되서 양도세 비과세가 되는건가요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.상생임대 요건은 아래와 같습니다. 아래 요건을 충족하면 거주하지 않아도 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2.>1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것2. 삭제 <2022. 8. 2.>3. 삭제 <2022. 8. 2.>4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022. 8. 2.> ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>

이용연 세무사 · Answer

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.개인이 주택을 보유하고 있다가 해당 주택을 세입자에게 임대해주는 경우 임대기간 중 1년을주택 보유자의 거주기간으로 인정할 수 있는 데, 해당 주택이 조정대상지역에 소재하고 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택을 취득한 경우에는1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유+ 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택 취득시 2년 이상 거주)을 충족하고 양도시에 해당주택에 대한 거주를 실제로 하지 않았다고 하더라도 1년은 거주한 것으로 간주합니다.따라서, 해당 주택이 조정대상지역 조정 후 취득하고 이후에 조정대상지역이 해제되었다 할지라도 2년 이상 거주 요건을 충족을 해야만 합니다,답변이 도움이 된 경우 "좋아요 + 추천" 눌러주시면 감사하겠습니다.