임대차법 관련 아파트 전세갱신청구권?

Question

안녕하세요.

임대차법 관련 아파트 전세갱신 청구권 관련하여 질문 올립니다.

21.2월 말로 전세 만기(6년거주)입니다.

주변 시세는 현 보증금 대비 1억이상 올라있는 상태입니다.

임대인과 통화시 갱신청구권 행사하겠다고 했습니다.

집주인은 너무 오래 살았으니 나갈달라, 연장을 하고 싶으면 주변시세를 맞춰달라

이도저도 아니면 집을 빼라는 내용증명을 보내겠다.

1. 상기와 같은 상황에서 갱신청구권을 행사하겠다는 문자를 보내놓고 법 내용 그대로 연장하는게 좋을까요?

2. 집도 오래되서 하자도 많고, 서로의 입장만 얘기하다보면 쌈나기 딱 좋은 상황인데

연장해주고 나중에 하자보수비용 꽤나 챙기려는 모습을 보이지 않을까 고민도 됩니다

이런상황을 어떻게 해결하는게 좋을까요?

두번째는 제가 임대인입니다.

19년 3월에 2년 계약하면서 특약조건에 2년 추가(재계약시 주변시세에 맞춤)를 걸었습니다.

상기와 같은 임차인 조건이 있어서 연장계약시 1년만 계약을 걸고 싶습니다.

1. 1년 연장 계약시 보증금 고정을 조건으로 하고자 하는데 이게 법에 저촉되는 일일까요?

2. 아니면 쌍방 합의로 진행할수 밖에 없는건가요?

3. 혹시 특약조건에 있는대로 임대차법을 무시하고 주변시세에 맞춰 계약이 가능할까요?

머리가 아픕니다.

고수님들 알려주세요

제 질문외에 더 좋은방향이 있다면 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

1. 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약갱신통지를 해야 합니다. 기간준수가 되었는지 확인해보시기 바랍니다.

2. 주택임대차법은 규정내용과 다른 특약사항 중 임차인에게 불리한 것은 무효라고 규정하고 있습니다.