안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
1. 결론 및 핵심 판단
전세권이 설정된 상태에서 임대인이 회생 절차를 진행하더라도 전세권에 기초한 임의경매는 회생의 중단 효력이 미치지 않는 경우가 많아 적극적으로 집행을 검토할 수 있습니다. 이미 계약 종료 후 상당 기간이 경과했고 보증금 회수가 지연되고 있으므로 전세권을 통한 경매 진행이 현실적인 회수 방안이 됩니다.
2. 법리 검토
회생 절차가 진행 중이어도 전세권은 담보적 효력이 인정되어 회생 채권과 분리된 별제권에 해당할 여지가 있습니다. 별제권은 회생계획 인가와 무관하게 담보 목적물에 대한 우선적 집행이 가능하므로 경매가 자동 중단되지 않습니다. 다만 회생 법원에서 별제권 범위나 우선권 관련 이의가 제기되면 추가 심리가 이뤄질 수 있습니다.
3. 수사 또는 재판 대응 전략
형사 고소가 진행 중이라면 피해자 지위에서 수사 상황을 지속 확인하고 임대인의 고의적 기망 정황이 확보되면 민사적 회수에도 유리한 근거가 마련됩니다. 경매는 전세권을 집행권원으로 신청하면 되고 기존 제출 서류를 토대로 절차가 신속하게 진행됩니다. 회생 법원에 별제권 신고도 병행하는 것이 안전합니다.
4. 추가 조치 또는 유의사항
경매 진행 시 배당 요구 종기 확인, 선순위 권리 존재 여부, 보증금 전액 회수 가능성 등을 사전에 점검해야 합니다. 회생 계획 인가가 이루어지면 별제권 행사 범위가 제한될 수 있으므로 조속한 집행이 유리합니다.