전세사기 피해 대응법을 찾고 있습니다.
문정동 보증금 2.2억 오피스텔 전세 입니다.
임차권등기, 전세권설정 되어있고 계약 끝난지는 3개월정도 지났네요.
집주인은 회생 신청했고, 전세사기로 의심되어 형사고소 해둔 상태입니다.
전세사기피해자 유형3으로 인정되어 이제 경매를 진행할까 하는데
집주인 회생이 길어져 1년이 넘었습니다. 그동안은 회생 결정되면 경매가 중단될까봐 안해야하나 하고 있었는데
찾아보니 전세권설정을 통한 경매는 중단 안하는 케이스도 있더라구요.
대응법을 찾고 있습니다.
답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
1. 결론 및 핵심 판단
전세권이 설정된 상태에서 임대인이 회생 절차를 진행하더라도 전세권에 기초한 임의경매는 회생의 중단 효력이 미치지 않는 경우가 많아 적극적으로 집행을 검토할 수 있습니다. 이미 계약 종료 후 상당 기간이 경과했고 보증금 회수가 지연되고 있으므로 전세권을 통한 경매 진행이 현실적인 회수 방안이 됩니다.2. 법리 검토
회생 절차가 진행 중이어도 전세권은 담보적 효력이 인정되어 회생 채권과 분리된 별제권에 해당할 여지가 있습니다. 별제권은 회생계획 인가와 무관하게 담보 목적물에 대한 우선적 집행이 가능하므로 경매가 자동 중단되지 않습니다. 다만 회생 법원에서 별제권 범위나 우선권 관련 이의가 제기되면 추가 심리가 이뤄질 수 있습니다.3. 수사 또는 재판 대응 전략
형사 고소가 진행 중이라면 피해자 지위에서 수사 상황을 지속 확인하고 임대인의 고의적 기망 정황이 확보되면 민사적 회수에도 유리한 근거가 마련됩니다. 경매는 전세권을 집행권원으로 신청하면 되고 기존 제출 서류를 토대로 절차가 신속하게 진행됩니다. 회생 법원에 별제권 신고도 병행하는 것이 안전합니다.4. 추가 조치 또는 유의사항
경매 진행 시 배당 요구 종기 확인, 선순위 권리 존재 여부, 보증금 전액 회수 가능성 등을 사전에 점검해야 합니다. 회생 계획 인가가 이루어지면 별제권 행사 범위가 제한될 수 있으므로 조속한 집행이 유리합니다.안녕하세요. 도일석 변호사입니다.
다중담보제공형 사기피해로 보입니다.
우선 경매를 통하여 배당금에서 배당받는 것이 1순위입니다.
다만 못받는 금액이 있는 경우에 임대인이 개인회생을 하였다면 면책이 되어 나머지 금액을 임대인에게 받기는 어려울 수 있습니다.
이 경우 다른 방법을 생각해봐야 하는데, 선순위권리에 대해 은폐한 공인중개사도 책임이 인정된 사례가 있습니다.
따라서 민사소송을 진행하시면서 공인중개사, 공인중개사협회도 공동피고로 사건을 진행하시면 실제집행에 도움이 될 수 있습니다.
더 자세한 상담은 계약서, 등기부등본 등 자료 지참하셔서 상담을 받아보시기 바랍니다.