전세 계약금 반환 문제로 문의드려요.

Question

우선 전 임대인입니다. 전세 최초계약을 21년 7월 16일에 했고 세입자분이 2년을 채우고, 23년7월초에 계약 1년 더 연장을 요구하며, 임대주택에 들어가면 1년만 살고, 들어가지 못하면 1년 더 살겠다고 사전 고지했습니다.

계약만료 50일전에 임대주택에 들어간다고 문자를 주셔서 세입자를 구했는데

세입자 입주일이 8월16일이라 본의 아니게 전세 보증금 반환이 1달 미뤄지게 되었습니다.

퇴실하기 3-4개월전에 세입자분이 퇴거한다고 미리 말씀해주셨으면 이런일이 발생하지 않았을껀데, 개인적으로 많이 힘드네요 이런경우 순전히 제 잘못인가요?

Answer 1

안녕하세요. 최인영 변호사입니다.

1. 임차인은 계약만료 전 2개월 전까지 갱신거절통지를 하여야 하며, 계약만료 2개월 전까지 갱신거절통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이뤄집니다. 임차인이 계약만료 50일 전에 갱신거절통지를 하였다면 계약은 기간만료로 해지되지 않고 묵시적 갱신이 됩니다.

2. 묵시적 갱신이 이뤄진 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으나 임대인에게 해지통지가 도달한 날로부터 3개월이 경과한 날 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 2024. 7.초가 아니라 임차인이 해지통지한 날로부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생한다고 보시면 됩니다.

Answer 2

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절통지를 하지 않았기 때문에 묵시적 갱신이 이루어진 상황으로 보입니다. 따라서 이러한 상황에서 50일전에 고지를 했다고 하여 곧바로 해지의 효력이 발생한다고 보기 어렵고 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 할 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 남천우 변호사입니다.

법적으로는 계약 만료일에 보증금을 반환해야 하지만, 현실적으로 새로운 세입자의 입주 시기와 맞물려 문제가 발생했습니다. 임대인으로서 귀하는 계약 만료일에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 하지만 세입자가 임대주택 입주 여부에 따라 계약 연장 여부를 결정하겠다고 한 점, 그리고 계약 만료 50일 전에야 퇴거 의사를 밝힌 점은 세입자의 책임으로 볼 수 있는 부분입니다. 그러나 법적으로는 계약 만료일에 보증금을 반환해야 하므로, 이 부분에 대해서는 주의가 필요합니다. 해결 방안으로는 세입자와 협의하여 보증금 반환 지연에 대한 이자를 지급하거나, 일부 보증금을 먼저 반환하고 나머지는 새 세입자 입주 시 반환하는 방안, 또는 새로운 세입자의 입주일을 앞당기는 방안 등을 고려해볼 수 있습니다. 향후에는 이런 문제를 예방하기 위해 계약서에 퇴거 의사 통보 기한을 명시하거나, 계약 연장 여부를 좀 더 일찍 확정하는 것이 좋을 것 같습니다. 또한, 세입자와의 원활한 의사소통을 통해 서로의 상황을 이해하고 협조하는 것이 중요합니다.