경제
아주섬세한블루베리
1가구 2주택. 1주택은 입주권. 비과세 혹은 양도세 비율
약 7~8개월전 대치동 집을 증여 받아 거주 중에 있습니다. 물론, 그 전에도 대치동 다른 집에 거주 중 이었습니다.
그 전에, 동거하고 있는 자녀 명의로 오래전 안양 인덕원 재개발 입주권을 받아서 6월 입주를 앞에 두고 있는데.. 입주권을 매매하고자 합니다. 비과세 여부 혹은 불가 하다면 적용 양도세 비율은 어떻게 될까요?
예전 집과 지금 집 양도세, 증여세를 어마어마하게 내다보니ㅜㅜ
정리
- 오래 전 인덕원 빌라를 자녀명의로 있었는데, 재개발로 입주권을 받음. 올해 6월 준공 및 입주 시작 예정. 자녀는 45세.
- 원래, 대치동 다른 집 자가로 계속 살았는데 6~7개월 전, 증여받은 대치동 다른 아파트로 이사옴
- 어쨌든, 1가구 2주택
지금 인덕원 입주권을 매매할 경우 비과세 요건 혹은 양도세 비율이 궁금합니다.
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 양도소득세 비과세 가능 여부
인덕원 입주권을 매도할 때 비과세를 적용받기는 매우 어렵습니다.
- 그 이유는, 입주권 비과세 규정(소득세법 시행령 제156조의2)이 주로 입주권을 보유한 사람이 '기존 주택'을 팔 때 적용되는 특례이기 때문입니다.
- 반대로 이미 주택을 갖고 있는 상태에서 입주권을 먼저 파는 경우에는 아래와 같은 조건을 모두 충족해야 하는데,
- 입주권을 양도하는 시점에 다른 주택이 없어야 합니다. 하지만 이미 대치동 주택을 보유하고 있기 때문에 이 요건을 충족하지 못합니다.
- 참고로, 대치동 주택을 취득한 뒤 3년 이내에 인덕원 입주권을 처분한다고 해서 비과세가 적용되지는 않습니다.
- 일반적으로 일시적 2주택 비과세는 먼저 보유한 '주택'을 파는 경우에만 해당되며, 입주권은 주택이 아니라 권리로 분류되어 일반적인 일시적 2주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다.
2. 적용되는 양도소득세율
만약 비과세가 적용되지 않는다면, 실거래가에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 세금이 부과됩니다.
① 보유기간에 따른 세율
조합원 입주권의 보유기간에 따라 세율이 크게 달라집니다.
- 1년 미만 보유 시: 70%
- 1년 이상~2년 미만: 60%
- 2년 이상 보유 시: 기본세율(6%~45%)
참고: 인덕원 빌라를 오랜 기간 보유하고 계셨다면, 기존 빌라와 입주권의 보유기간을 합산하기 때문에 2년을 넘기는 경우 일반세율(6~45%)이 적용될 가능성이 높습니다.
② 다주택자 중과세 적용 여부
- 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 다주택자 양도세 중과가 일시적으로 배제됩니다.
- 그래서 인덕원이 소재한 안양이 조정대상지역이라 하더라도 기본세율(6~45%)이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
- 단, 입주권 상태에서의 장기보유특별공제는 관리처분계획인가 전 '기존 건물'의 보유기간만 인정됩니다.
- 2026년 5월 10일부터 집을 팔 때
중과세가 다시 적용됩니다. 정부가 내놓은 방침에 따라 유예가 끝나면, 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본 세율에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다.
세금 부담도 상당한데, 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다.
3. 요약 및 주의사항
- 현재처럼 1주택과 1입주권을 보유한 경우 인덕원 입주권을 팔면 양도세 과세 대상이 됩니다.
- 오래 보유하셨다면 6~45%의 일반세율이 적용될 가능성이 높습니다.
- 만약 🌈인덕원에 실제로 입주할 계획이 있다면, 대치동 주택을 나중에 처분하면서 일시적 1주택 1입주권 특례를 활용하면 대치동 주택을 비과세로 양도하는 것이 세금 측면에서 훨씬 유리할 수 있습니다.
■ 대치동 주택(새로 산 집)을 먼저 파는 경우
이럴 때는 '대체주택 특례(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)'를 꼭 검토해야 합니다. 인덕원 재건축 기간 동안 살 집으로 대치동 주택을 샀다고 인정받으려면 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 인덕원 사업시행인가일 이후에 대치동 주택을 취득할 것
- 대치동 주택에서 1년 이상 실제로 거주할 것
- 인덕원 아파트가 완공되기 전 또는 완공 후 3년 이내 대치동 주택을 팔 것
- 완공 후에는 인덕원 아파트로 세대원 전원이 이사해서 1년 이상 거주할 것
이 네 가지 조건을 모두 맞추면 대치동 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
■ 🌈세대 분리
세대 분리와 관련해 살펴보면, 45세인 자녀가 부모님과 같은 주소에서 함께 살면서 생계도 같이 한다면, 하나의 세대로 묶여 부모님의 주택 수까지 합산될 수 있습니다. 반면, 자녀가 경제적으로 독립했고 실질적으로 따로 거주한다면 세대를 분리해 1세대 1입주권 비과세 혜택(실거래가 12억 이하)을 받을 수도 있습니다. 다만, 지금 말씀해주신 내용대로 자녀가 부모님과 함께 살고 있다고 하셨으니, 이 부분은 자세한 조건을 꼼꼼히 따져보고 결정하시는 것이 좋겠습니다.
채택된 답변안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발 입주권 매도는 주택 수 계산과 보유기간, 조정대상지역 여부에 따라 비과세 여부가 달라지며 입주권은 주택으로 간주될 수 잇어 양도세 중과 가능성도 존재하므로 세무사 상담이 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
자녀 명의 입주권은 비과세 적용 불가입니다
단기 보유 시 양도세율이 매우 높습니다
단기보유 1년 미만시 50%~70% 정도 됩니다
세율을 낮추고 싶으면 보유기간 2년 이상 유지 후 매도 하시는게 좋습니다
매도전에 세무사한테 꼭 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
입주권 양도 시 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 다른 주택 없음 + 보유기간 2년 요건을 충족해야 하나 자녀 명의 입주권이라도 세대원 주택 포함해 2주택으로 판단됩니다.
대치동 주택은 입주권 취득 후 양도 순서가 아니므로 일시적 2주택 특례 적용 불가하며 조정대상지역 거주 요건도 충족이 안되는 듯 합니다.
감사합니다.