가족 공동 명의 건물 매도시 절세 방안 관련
제목 그대로, 가족 소유의 건물 (서울소재, 매매 가격 약 100억 가정)에 대한 절세 방안 문의 드립니다.
현재 4 파트(부모님 25%, 큰아들25%, 둘째 25%, 막내25%)로 지분이 나뉘어져 있습니다.
보유 기간은 약 5년이며, 취득 가액은 20억 입니다.
현재 생각 중인 방안은 가족 법인 전환으로 법인 설립후 -> 현물출자 ->자산 매각 을 검토 하고자 합니다.
궁금한 사항은 현재 개인(가족)보유 기준 및 법인 전환 후 매각 차익에 대한 절세 효과가 어느 정도 인지 궁금하며, 반드시 법인 전환이 아니더라도 매각 차익에 대한 절세를 할 수 있는 방안에 대한 조언 요청 합니다.
안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
4명이 공동으로 소유하는 부동산을 법인으로 전환하려는 경우 1)부동산 감정평가,
2)법인 변태 설립에 따른 법원의 승인, 3)법인 설립등기 후 법인 사업자등록을 해야
합니다.
법인으로 조세특례제한법상 사업양수도 또는 현물출자 후 법인이 부동산을 양도
하는 경우 이월과세 적용을 받게 됩니다.
이 경우 감정평가비용, 법무처리비용, 감사확인서 등의 비용 등이 지출될 것입니다.
법인으로 설립된 이후 공동으로 출자한 사람 중 어느 한명이 사망한 경우 다시 법인
주식이 돌아가신 분의 상속인에게 상속이 됨에 따라 분쟁 소지가 있게 됩니다.
한편 4명의 개인이 공동 소유 부동산을 양도하는 경우 양도소득세는 각각 신고 납부
하게 되며, 필요경비 관련 증빙 등을 잘 챙기는 것이 도움이 될 것입니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 양승용 세무사입니다.
가족 법인으로 현물출자를 진행한다고 할지라도 현물출자 행위에 대해 양도소득세가 과세되며 (이경우 현물출자시점의 감정평가액이 양도가액이 되는 것입니다.) 이월과세제도를 신청하여 취득가액을 낮추더라도 단기에 매각예정이시라면 이월된 양도차익에 대해서는 법인세율로 과세되는 것이 아니라 당초 양도소득세율로 과세되기 때문에 큰 효과는 없습니다.
매각차익에 대해서 절세를 하려면 단기적으로 매각하는 것이 아니라 장기적으로 보유하고 장기보유특별공제를 늘리는 방법 혹은 가족법인 현물출자를 할때 감정평가를 최대한 낮게 산정한 다음에 매각하여 과세표준을 양도세와 법인세로 안분하는 방법 등이 있습니다.
감사합니다.