불법증축한 집을 산다면 어떤 불이익이 있나요?

Question

집을 보던 중에 괜찮긴한데 불법증축한 건물이라고 합니다. 매년 벌금을 낸다고하는데 만약 저런집을 사면 벌금말고 다른 불이익도 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

시정명령등

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)은 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다

허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다

허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 "위반건축물"이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다

허가권자는 「건축법」 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 「행정대집행법」 제3조제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 아니하고 대집행할 수 있습니다(「건축법」 제85조 및 「건축법 시행령」 제119조의2).

이행강제금

허가권자는

「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과합니다.

건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액으로 부과합니다

√ 건폐율을 초과하여 건축한 경우: 100분의 80

√ 용적률을 초과하여 건축한 경우: 100분의 90

√ 허가를 받지 아니하고 건축한 경우: 100분의 100

√ 신고를 하지 아니하고 건축한 경우: 100분의 70

※ 「지방세법」상의 시가표준액이란?

「지방세법」에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 합니다.

다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 「지방세법」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법 시행령」 제3조로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제4조제1항 단서).

또한 위 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함)에 대한 시가표준액은 신축을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 다음의 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제4조제2항 및 「지방세법」 제4조제1항제1호).

√ 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

√ 건물의 경과연수별 잔존가치율

√ 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

위에서 ‘지방자치단체의 장이 결정한 가액’은 매년 발간되는 행정안전부장관의 조정기준에 따라 산정하여 특별시장･도지사의 승인을 받아 매년 1월 1일 결정･고시합니다.

위반건축물은 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우라서 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액이 없기 때문에 일반적으로 「지방세법」 제4조제2항 및 「지방세법」 제4조제1항제1호에 따른 시가표준액이 적용됩니다. 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 함)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물인 경우에는 이행강제금 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

불법건축물이 있다고 매매에 별다른 제제등은 없습니다. 다만 불법건축물로 인한 이행강제금이 부과되는 것이 일반적이지만, 경우에 따라 철거와 같은 직접적인 행정조치를 당할수 있기 때문에 거래시 불법건축물이 있다면 신중하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

불법건축물이 있으면 세입자들이 들어올때 대출을 받고 싶어도 대출이 안됩니다

그러면 방뺄때 힘들어집니다

잘알아보시고 하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

불법증축한 건축물은 불법증축 하기 전으로 원상복구를 해야합니다. 원상복구를 하기 전까지 계속 이행강제금을 부과해야 합니다.

추후에 담보대출 시 제1금융권에서 담보대출이 어려울 수도 있어 금리가 조금 더 비싼제제2금융권으로 담보대출을 이용해야 될 수도 있습니다.

Answer 5

허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 건축물 등

불법 건축물에 대해서는 관할 구청에서 이행강제금을 부과하게 됩니다.

이는 형사처벌인 벌금과는 차이가 있어 전과기록에는 남지 않습니다.

이행강제금은 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액을 부과하므로,

10년이 지나면 시가표준액 100%를 납부하게 되는 효과가 발생합니다.

Answer 6

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

불법건축물은 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있습니다.

신축인 경우 건축물대장에 위반건축물로 표시되지 않은 경우도 있습니다.

준공 검사 후 항공촬영이나 신고로 인해 불법건축물이 확인되면 불법이 시정될때까지 무제한 이행강제금을 부과하고 있습니다.

담보대출이 안되는 경우도 있고 세입자가 전세대출을 받아서 입주하려고 해도 대출이 불가입니다.

전세입자를 구하기도 힘들수 있고요. 추후 매도시 적정한 가격을 받지 못할 수도 있습니다.

가급적 불법증축건물은 계약하지 않는걸 권하고 싶습니다.

Answer 7

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

불법건축물의 경우 부동산 관련된 대출이 나오지 않습니다. 이행강제금은 소유주가 내지만 추후 전세나 월세등 세입자를 받기도 어렵습니다.

도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 8

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

불법증축으로 판단되면 시정, 철거명령과 함께 벌금, 건축물대장상에 위반건축물 이라는 노란색 바탕에 그 내용들이 표기됩니다.

관할 시군구 청에서 건물주에게 시정할 부분들을 명령하게 되는데, 벌금 혹은 한 달 기간 동안 원상복구의 기간을 부여합니다.

이를 받아들여 지지 않으면, 2차 기회로 20일 동안 다시 한번 시간을 주는데요.

이또한 불이행하였다면 강제이행금은 매년 부과 됩니다.

이행강제금은 의무이행이 확보될 때까지 반복하여 부과할 수 있는 집행벌이라고도 합니다.

최초에 허가 승인을 받았던 상태로 복구할 때까지 부과되는데, 면적이 60㎡ 미만일 경우라면 5년 이하의 기간 동안 1년에 1~2회 정도로 부과되지만, 면적이 그 이상이라면 횟수와는 상관없이 복구시까지 부과될 수 있습니다.

지자체별로 단속 기간이나 횟수가 다르지만 , 위반건축물에 대한 이행강제금은 보통 1년에 최대 2회 부과됩니다.
이행강제금은 위반 사실이 적발된 시점에 집을 보유 중인 소유주가 내야 한다.

Answer 9

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

원상회복요청이 올것이고 원상회복을 하지 않으면 계속해서 이행강제금이 부과됩니다. 앞으로 법이 어떻게 바뀔지 모르기때문에 신중하게 판단하셔야 합니다.