임차인의 사글세 잔금 미지급 어떻게 하나요?

Question

안녕하세요.대학교 앞 오피스텔 사글세를 줬습니다.처음에 월세로 계약하려는 것을 계약서 작성 당일에 서로 합의하에 사글세로 계약했습니다.(23년 8월 29일)(원래 보증금 500만원에 월 50만원으로 계약하려했는데사글세로 보증금200만원에 600만원으로 계약했습니다.)잔금은 갑자기 큰돈이 들어가는 게 부담스럽다고 했던 임차인의 어머니 말씀에 기간은 넉넉히 드렸습니다. 그리고 임차인 아버지께서도 앉은 자리에서 바로 450만원 송금하시고... 부동산분들도 월세 밀릴 분으로 안 보인다고 하시길래...어쨌거나 임차인 부모님들의 신용력을 믿고 기간을 넉넉히 드렸습니다. (심지어 임차인 아버지께서는 며칠 내로 송금해 주실 기세로 말씀하시더라고요...) 일단 계약서에는 9월 27일로 적었지만 그 전에 입금 가능하면 넣어주겠다고 했습니다. 아무튼 그러고 계약서 당일에 임차인은 이삿짐을 옮겼습니다...23년 9월 27일 입금이 안 되었길래 부동산 통해서 연락 부탁드렸습니다. 까먹었다며 바로 입금하겠답니다~하고 부동산에서 연락이 왔어요. 그런 줄로만 알았는데... 통장정리를 해보니 입금이 안 되어서요. 10월 초에 다시 연락을 드렸습니다. 임차인 어머니께서는 개인적으로 돈 들어가는 곳이 있어서 10월 20일까지 기다려 달라는 말이었습니다. 물론 그전에 송금이 가능하면 해주겠다라고요. 근데 23년 10월 26일 현재까지 입금은 안 되었고요. 임차인 어머니께서는 부동산 연락도, 제 연락도 안 받으십니다. 제가 부동산한테 계약 해지하고 싶다고 했는데 아마 안될 거라고 하시더라고요... 이럴 경우에는 어떻게 하나요?이미 신뢰가 떨어져서 잔금이고 뭐고 계약 해지 하고 싶습니다..... : (+)근데 이런 경우에 저는 보증금은 다 받고 월세 50만원씩 6개월치만 받은 건가요... 아님 보증금은 못 받았고 월세 50만원씩 10개월치만 받은 걸로 칩니까...? (어쨌거나 보증금 200만원은 임차인에게 돌려주는 거지만 총 800만원 입금 받아야 하는데...500만원만 입금 받았으니 300만원을 못 받은 상황...)

양정섭 · Accepted Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 사글세를 연체한 임차인은 임대인의 일방적인 계 약해지 통지에 응해야할 수밖에 없는 조건이 됩니다. 법에서 두 달 이상 월세미납을 했을 시 계약을 소멸시 킬 수 있는 조건으로 두고 있기 때문입니다.계약기한이 꽉 차지 않았다고 할지라도 밀린 차임이 있 는 경우에는 적법하게 계약을 소멸시킬 수 있다고 설명 드렸습니다.매달 차임지급을 약정해둔 사실이 있다면, 상가는 연속 3번을 주택은 연속 2번을 지급하지 않았을 때 해지 가 가능합니다. 뿐만 아니라 연속이 아니더라도 총액 이 3달 또는 2달분이었다면 적법한 소멸이 가능합니다.하나의 보기를 들어보자면 만약 세입자가 1월분과 2월 분 미지급, 3월분 지급, 4월분 미지급처럼 징검다리 식 이었다면 이는 3회에 걸쳐 월세미납을 한 것으로 봅니다.임대인 과반수 이상은 처음부터 제소를 생각하지 않습 니다. 어르고 달래다가 도저히 방법이 없다고 생각이 들 때 작심을 하게 되는데요. 방문이나 전화를 이미 수 차례 해보셨다면, 내용증명을 통해 전하고자 하는 말 을 송달하시는 것이 좋습니다.계약이 엮여있는 사건의 당사자끼리 문제가 도출하게 되어 계약을 더 이상 이어나갈 수 없을 때는 보통 내용 증명으로 의사를 전달하기도 합니다.내용증명은 강제력을 동반하지 않으나 향후 재판에서 강력한 증거가 되기도 합니다. 재판으로 갔을 때 상대 방이 계약 건에 관해서 전해 들은 이야기가 없다고 모 르쇠로 대항을 할 수 있어 이 경우를 대비해 증거로 보존을 해놓는 것입니다.이 문서 속에는 얼만큼의 사글세를 받지 못했고, 받기 위해 한 임대인의 노력에도 불구하고 협조하지 않은 임 차인에 대한 추후 대응에 대해서 기재하게 됩니다. 대립이 첨예한 사건이 아닌 이상 대부분 상대는 이 내용 을 보고 압박감에 시달려 가급적 협의를 시도하려는 모 습을 보일 수 있습니다.조기에 사건을 수습하고 싶으시다면, 가능한 법률대리 인에게 도움을 요청하시고 비교적 더 강력하고도 논리적으로 내용증명을 전달하시는 것이 좋겠습니다.