신축 오피스텔 전세계약 진행 도중 집주인이 잔금 납부할 돈이 없어 등기 전에 시행사에 공증을 쓰고 돈을 빌리겠다고 하는 상황에선 어떡해야하나요?

Question

신축 오피스텔 전세계약 후 계약금 5%를 치루고 전세대출을 실행해 이틀 뒤에 이사 예정이었습니다.

집주인은 제가 잔금날 나머지 전세금을 주면 그 전세금으로 중도금대출을 일부 상환, 나머지 잔금을 전세금과 본인 돈 4천만원 정도로 치룰 예정이었구요.

그런데 오늘 집주인이 갑자기 잔금치룰 돈이 없고 심지어 계약금을 돌려줄 돈도 없다며 배째란 식으로 나와 이러지도 저러지도 못하는 상황에서 집주인과 저, 중개사분과 삼자대면을 하게 되었는데요.

중개사분과 오피스텔 시행사쪽에서 집주인이 보증인을 세워 공증을 작성하면 잔금 중 4천 정도를 집주인에게 신용으로 빌려주고 그날 등기를 쳐준다고 하더라구요.

그러면서 저(세입자)에게 제가 전입신고를 마치고 바로 보증보험에 가입하기 전까지, 즉 세입자로써 집에 대한 대항력이 1순위가 되기 전까지는 집을 저당잡거나 하지 않을거니까 문제가 없을거라고 합니다.

이러한 상황을 겪어보지도 들어보지도 못해 난감하고, 당장 집주인은 제가 낸 계약금도 못 마련한다고 하는 상황이라 무척이나 불안합니다.

질문 사항을 정리하자면,

1. 이런 상황에서 중개사분과 시행사 측의 말처럼 진행하더라도 전입신고와 보증보험 가입을 한다면 문제될 게 없을까요? (보증보험은 확실히 가입이 된다고 합니다.)

2. 이처럼 진행할 때 시행사 측에 제가 대항력이 생기기전까지 집을 담보로 저당을 잡거나 하지 않겠다는 서류를 받는다면 효력이 있을까요?

3. 효력이 있는 서류를 작성하려면 꼭 들어갈 사항들이 어떤 것이 있을지 알려주세요.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

질의상에서 임대인이 시행사와 공증하에 대출하는 것은 담보대출이아니고 개인 신용대출이라면, 근저당권 설정하고는 관계가 없다는

전제 하에,

1)님이 전입신고하고 확정일자 받고, 전세보증금 반환 보증보험이 가입만 된다면 아무 문제가 없다고 생각합니다.

2)간접적인 효력은 있으나, 실제 실효성은 크게 없을걸로 사료됩니다

3)효력이 있는 서류는 위 1번과 같이, 확실히 보증보험에 가입만 된다면 문제가 없을 것입니다.

(특약에 보증보험 가입이 안되면 계약은 무효이고, 임대인의 책임으로 한다는 특약을 넣으시면 좋겠어요.)

이상으로 답변에 가름합니다

감사합니다