분양권 교환 시 발생하는 세금 등 문의드립니다.

Question

안녕하세요. 전매제한이 해제된 분양권을 교환하려고합니다.

같은 아파트이며, 평형만 달라서 계약금, 옵션 등 차액이 발생합니다.

이와 관련해서 어떻게 양도세를 내면 되는지 문의드립니다.

프리미엄은 2천만원이며, 양도세는 A가 냅니다.

• A(23평,공급금액 9억): 계약금 9천만원+옵션 5백만원+수입인지액24만원+보증료70만원

• B(18평, 공급금액 6억): 계약금 6천만원+옵션 3백만원+수입인지액15만원+보증료40만원

계약금과 옵션 차액만 보면 B가 A에게 3천 2백만원을 줘야하고 추가로 프리미엄 2천만원을 줘야합니다.

이때 A가 내야 할 양도세가 궁금합니다.

프리미엄 2천만원에 대한 양도세를 내면되는지, 수입인지액 등을 차감할 수 있는지 등 전문가의 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.

B가 A에게 프리미엄 2천만원을 주는 것으로 가정하는 경우 A의 입장에서 취득가액과 양도가액은 다음과 같을 것으로 생각됩니다. 다만 기본적으로는 교환계약서상 실지거래가액을 기준으로 취득가액과 양도가액을 산정하게 됩니다.

취득가액 : 계약금 9천만원, 옵션 5백만원을 합산하여 9500만원

양도가액 : A를 양도하는 대가로 B아파트와 프리미엄 2천만원을 수령하였으므로 계약금 6천만원, 옵션 3백만원, 프리미엄 2천만원 합계 9200만원

양도차익 : 9200만원 - 9500만원 = 마이너스 300만원

따라서 양도차손 발생으로 납부할 양도세는 없을 것으로 판단됩니다. 수입인지는 차감가능한 필요경비로 판단되며 보증료는 구체적인 내용이 없어 필요경비 인정여부가 불확실합니다.

위의 답변은 구체적인 사실관계 없이 답변을 드리는 것으로 자세한 상담을 위해 세무사 사무소를 방문해보시기 바랍니다. 예를 들어 B아파트의 분양권 프리미엄이 있는 경우에 위 계산은 달라질 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

개인간에 분양 평형이 서로 다른 분양권을 상호 교환하는 경우

상호 교환가액의 차액을 상대방에게 지급해야 합니다.

이 경우 분양권 양도가액(=양도일 현재까지 납입한 분양대금 +

분양권 프리미엄 + 옵션비 납입액)에서 분양대금 납입액과

옵션비 납입액, 수입증지대, 중개수수료 등을 차감한 금액에서

양도소득 기본공제 250만원을 차감한 양도소득세 과세표준에

1년 미만 보유시에는 70%, 1년 이상 보유 2년 미만 보유후 양도시

60%, 2년 이상 보유후 양도시 6~45%의 양도소득세 세율을 적용

하여 양도자의 주소지 관할세무서에 양도소득세 예정신고 납부를

해야 합니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

A는 프리미엄에 대해서만 양도세를 납부합니다. 1년 미만 보유한 분양권은 77%, 1년이상 보유한 분양권은 66%의 양도세율이 적용됩니다.