상속으로2채의 주택을 동시에 받아서 16년 경과, 둘중 한 채를 팔때 양도소득세 계산방법?
16년전인 2005년 모월 모일 남편의 사망으로 동시에 주택 2채를 상속 받았읍니다.
현재 기준으로 한 채(A)는 투기 관리 지역에 있고
나머지 한채( B) 는 조정대상 지역에 위치하고 있습니다.
줄곧 거주는 A주택에서 하고 있고
B주택은 거주한적이 없이 세를 놓은 상태 입니다.
공시주택가격은 A주택이 B주택보나 높습니다
형편상 B 주택을 매도하려고 합니다.
( B 주택 매도 예정가격 10억원)
질문 1)
이 경우 양도소득세 가 상속주택으로서 비과세 될 수 있는지요?
질문2)
비과세 되지 않고 양도소득세가 다주택자 기준으로 적용하여 중과된다면
양도차익 산출위한 매수/매도 금액은 어떻게 산정하는지요?
질문3)
이 경우 절세의 팁이 있다면 ?
답변주시는 전문가 님들에게 감사드립니다
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 상속주택이더라도 2주택자시면 비과세는 불가능합니다.
2. 양도가액은 실제로 양도하면서 받은 양도금액을 의미하며, 취득가액은 상속당시의 신고가액으로 합니다. 신고가액이 없을 경우, 상속일 전 6개월~상속일 이후 6개월간의 시가(매매사례가액, 감정가액 등)가 취득가액이 되며, 시가가 없을 경우 상속당시의 공시가격을 취득가액으로 봅니다.
3. 2주택인 상태에서 비과세는 불가능하며 2주택이 조정지역에 위치하는 등 중과대상에 해당한다면 양도소득세가 중과됩니다. 따라서 양도차익이 많이 발생하는 주택을 나중에 양도하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 상속주택의 양도소득세는 매도 당시 다주택자로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 단 상속받은 날 기준으로 5년내 매도하면 다주택자 중과대상이 아니지만, 5년후 상속주택 먼저 매도하면 다주택자로 중과됩니다.
2. 매도금액은 말 그대로 양도하실 금액일 것이고, 취득가액은 상속개시일(사망일) 당시 상속재산 평가액이 되는 것입니다.
3. 지금 현재 사실관계만으로는 별다른 절세방법이 있지 않고, 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
