안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 집주인 변경으로 인한 갱신 계약 과정에서 혼란을 겪으시는 의뢰인의 상황을 충분히 이해합니다.
1. 전세계약서 재작성 시 전입신고와 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부
결론부터 말씀드리면, 보증금 증액이 없는 단순 소유자 변경 시에는 기존의 전입신고와 확정일자 효력이 유지되므로 다시 할 필요가 없습니다. 다만, 보증금을 증액하여 재계약서를 작성하는 경우에는 증액된 금액에 대해 새로운 확정일자를 반드시 받아야 대항력과 우선변제권이 보호될 수 있습니다.
2. 대응 및 처리 방안
첫째, 등기부등본 확인입니다. 새로운 집주인의 등기사항전부증명서를 발급하여 근저당권 등 권리관계를 확인하고, 계약 갱신 시에는 임대인 변경 사실이 명시된 계약서를 작성하십시오.
둘째, 확정일자 보완입니다. 보증금 증액이 있다면 해당 계약서로 다시 확정일자를 받으시되, 기존 확정일자 효력은 유지되므로 이를 폐기하지 마십시오.셋째, 내용증명 활용입니다. 만약 기존 임대인과 맺은 계약 조건이 승계되지 않는다는 불안한 상황이라면, 임대차 승계에 관한 내용을 명시적으로 확인받는 합의서를 작성하거나 내용증명을 보내 증거를 확보할 수 있습니다.
감사합니다.