잔금 전날 계약금 두배 주고 해약 할 수 있나요?

Question

지인의 이야기 입니다.

지인이 매매를 하였습니다.

잔금 전날 매도인으로부터 계약금 2배를 줄테니 계약 해약 요청을 하였습니다.

문제는 지인은 본인이 살 던 집에서 날짜를 맞추기 위해

미리 이사 나와 이사짐은 보관 한 상태입니다.

중도금 없이 계약금 잔금 계약이었습니다.

이럴 경우 조정 할 길이 없나요?

계약금 두배를 받고 계약을 해약하기에는 집값이 너무 올라서 매매는 포기하고 전세를 구해야 하는 실정이네요.아하님들의 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

위 사안에서 잔금 지급 일 직전에는 이미 질문자 측에서 이행에 착수하고자 이사를 나와 바로 그 다음날 이사를 하고자 하는 날짜이므로 이에 대해서는 해약금에 기한 계약의 해제를 하기 어렵다고 주장을 해볼 수도 있겠습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

매매당사자인 매도인은 매수인이 중도금 지급과 같은 이행의 착수를 하기 전까지 지급받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환함으로써 매매계약을 해제할 수 있습니다.

따라서 매수인이 매도인에게 계약금만 지급한 상황이라면 매도인은 매매계약을 해지할 수 있을 것으로 보입니다.

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

다른 약정이 없는 한 매도인은 계약금만 받은 상태에서는 배액상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

이상, 답변드립니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해약금 해제는 민법 제565조 규정에 따라 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 그런데 ‘이행에 착수하기 전’과 관련해 언제를 이행에 착수한 것이라고 볼 것인지 해석이 분분할 수 있습니다.

대법원은 “객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행 행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다”라고 판시하고 있습니다. 매수인의 입장에서는 최대한 빨리 매수인의 의무 이행에 스스로 착수하면 매도인의 일방적인 해약금 해제를 막을 수 있다고 볼 수 있습니다.

기재된 사례는 중도금이 없이 계약금, 잔금 뿐인 계약인바, 매도인의 해지요청 전에 매수인의 의무이행이 있었다면 항변할 여지가 있습니다.