소송 분쟁중인 재건축 아파트 매매거래시 ..

Question

재건축된 신축 아파트 인데, 오랜기간 조합원과 상가측이 소송 분쟁중에 있으며,

이에 현재 청산절차가 이루어지질 않아서 대지권 미등기 상태입니다.

그렇지만 소유권은 인정되어서 대출, 매매 등 은 무리없이 통상적으로 이루어 집니다.

다만 소송결과를 알수 없으니 아래의 특약을 넣어서 계약을 진행했습니다.

"매도인의 조합원 지위는 승계하지 않기로하며, 조합원 권리및의무의 모든지위는 매도인이 부담하기로한다."

질문드립니다

1. 매도인이 사망후 상속으로 소유권이 넘어가도 본 특약이 유효한가요?

상속자가 내 몰라라 하면...

2. 현 시점에서 재매매를 하게 되면, 현재 매도자가 조합원도 아닌데 어떻게 특약을 써야하며,

새로운 매수인에게 기존의 조합원 (최초 원소유자)이 위 특약을 이행할 의무가 있나요?

조합원 (원소유자) >> 매수인 >> 매수인

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   조합원 지위 승계와 관련된 특약은 일종의 채권적 약정으로, 매도인과 매수인 사이에서만 효력이 미칩니다. 따라서 매도인이 사망하여 상속이 개시되더라도, 상속인은 원칙적으로 매도인의 권리·의무를 포괄승계하므로, 특약의 효력은 상속인에게도 미칩니다. 다만 상속인이 이를 부인하거나 이행을 거부할 경우, 매수인은 민사소송을 통해 계약상 의무이행을 청구해야 합니다. 즉, 특약의 법적 구속력은 유지되지만 현실적 집행에는 별도의 절차가 필요합니다.

2. 법리 검토
   민법상 계약상 권리·의무는 사망으로 소멸하지 않으며, 상속이 개시되면 상속인이 포괄적으로 승계합니다. “조합원 권리 및 의무를 매도인이 부담한다”는 특약은 매도인의 개인적 의무로서, 상속인에게도 동일하게 승계됩니다. 그러나 이 조항이 조합원 자격 자체를 법적으로 제한하거나 제3자에 대항하는 효력을 가지는 것은 아니므로, 조합이나 제3자에게는 채권자대위 또는 손해배상청구 형태로만 주장할 수 있습니다.

3. 재매매 시 특약 작성 방식
   현재 소유자가 조합원 지위를 보유하지 않은 상태라면, 재매매 시 특약을 “매도인은 과거 조합원 지위 및 관련 청산 의무에 대해 일체 책임을 부담하지 않으며, 해당 지위에 기인한 법적 분쟁 발생 시 매도인은 책임을 지지 않는다”는 형식으로 수정해야 합니다. 또한 이전 계약에서 발생한 특약 이행의무는 기존 매도인(또는 그 상속인)에게 존속하므로, 새로운 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.

4. 실무상 대응 및 조언
   기존 조합원(최초 소유자)이 특약을 이행하지 않을 경우, 매수인은 매도인을 상대로 손해배상 또는 계약상 의무이행을 청구할 수 있습니다. 다만 조합원 지위가 법률상 이전 불가능한 상태라면, 실질적 구제는 금전배상 형태로 제한됩니다. 재매매 시에는 모든 계약서에 “본 부동산 관련 청산 및 조합원 권리의무 문제는 이전 계약 당사자 간 책임으로 매도인은 일체 책임을 지지 않는다”는 문구를 명시해 분쟁 가능성을 차단해야 합니다.
   

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

1. 상속인은 피상속인의 모든 계약상 권리의무를 승계합니다. 따라서 상속인에게도 유효합니다.

2. 기존 매매계약상 지위에서 권리를 그대로 제3자에게 매도하시는 경우에는 그와 같은 사정을 계약에 명시하시면 되고, 불안하신 경우 최초 매매계약시에 제3자 매도시에도 매도인이 제3자에게도 동일한 의무를 부담하다는 식의 문구가 기입될 수 있겠습니다.