부동산 하자 통지 관련하여 질문이 있습니다.

Question

안녕하세요. 부동산 관련하여 문의드립니다.

저희는 한 임차인과 12년간 임대차 계약을 유지해 왔고, 이번 2년 계약을 마지막으로 퇴거를 요청하게 되었습니다. 이에 저희는 퇴거 시 원상복구를 요청드렸는데, 임차인 측에서 이전에 고장 사실을 통지했던 부분(주방용 팬, 외부 인터폰, 해당 부분은 실거주자의 거절로 수리를 진행하지 않아서 이에 대한 책임은 묻지 않을 예정입니다.) 외에도 옷장 문제, 전등갓 파손, 벽의 못 자국 등이 있었다며 추가로 문제를 제기하고 있습니다.

하지만 이 부분들은 임차인이 입주할 당시에는 전혀 언급되지 않았던 내용이며, 14년이 지난 이제 와서 “입주 당시부터 없던 하자였다”는 주장을 하며, 오히려 저희에게 입주 시 하자가 없었다는 증거(사진 등)를 제시하라고 요구하고 있습니다.

제가 알기로는 「주택임대차보호법」상 임차인은 입주 후 사전에 하자를 통지를 해야 하며, 입주 당시 하자 여부를 입증할 책임은 임대인에게 있다고 알고 있습니다.

이 경우, 임대인에게 사전에 통지하지 않았던 부분들(옷장, 전등갓, 못 자국 등)에 대해서도 원상복구를 요구할 수 없는 것이 맞는지 궁금합니다. 이 부분에 대한 임대인과 임차인의 책임은 어떻게 되는지도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   임차인이 입주 당시 하자에 대해 사전 통지를 하지 않았고, 14년간 동일한 주택을 점유하면서 그간 문제 제기를 하지 않았다면, 지금 시점에서 “입주 당시부터 존재한 하자”를 이유로 임대인에게 복구 책임을 전가하기는 어렵습니다. 오히려 장기간 사용에 따른 훼손이나 손상은 「민법」상 임차인의 통상사용으로 인한 마모를 제외한 손해배상책임의 범위에 포함될 수 있습니다. 즉, 임차인이 입주 당시 통지하지 않은 부분은 원상복구 의무 대상이 아니며, 장기간 사용 후 발생한 훼손은 임차인의 부담이 됩니다.

2. 법리 검토
   민법상 임차인은 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용해야 하며, 임대인은 통상적인 노후 외의 하자에 대해 수선의무가 없습니다. 또한 주택임대차보호법은 임차인이 입주 후 하자를 발견한 경우 즉시 통지할 의무를 규정하고 있고, 이를 이행하지 않으면 입증책임이 임차인에게 전환됩니다. 대법원도 “입주 초기 통지되지 않은 하자는 임차인이 입증하지 않는 한 임대인 책임이 아니다”라고 판시하고 있습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   ① 임차인이 제기한 하자 항목 중 사전 통지 이력이 없는 부분(전등갓, 벽면, 옷장 등)은 임차인 부담임을 명확히 하고, 수리 거부 사실이 있는 부분만 예외로 하십시오.
   ② 계약서 특약이나 관리인 메모, 통신기록 등으로 임대인의 수선책임 범위를 정리해 두십시오.
   ③ 퇴거 시점에는 사진 촬영 및 상태확인서를 작성하여 분쟁 시 증거로 제출할 수 있도록 하십시오.

4. 추가 조치 및 유의사항
   임대인은 원상복구 요구 시 구체적 손상 내역과 비용 산정 근거를 제시하는 것이 필요합니다. 다만 벽 못자국, 조명 덮개, 가구 표면 마모 등은 통상 사용손모로 인정되는 경향이 강하므로, 과도한 수리비 청구는 기각될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

해당 임대차 계약 기간이 다른 평균적인 임대차 계약 기간을 고려하더라도 장기간인 점을 고려하면 위와 같은 생활상 하자에 대해서 임차인이 고의 또는 과실로 파손한 걸 입증하지 못하는 한 임대인이 그 책임을 부담한다고 보여집니다.

기본적으로 판례는 통상적인 손모에 대해서는 임차인이 아니라 임대인이 그 비용을 부담한다는 입장이고 사안 역시 그러한 경우로 이해될 가능성이 매우 높아 보입니다. 이상입니다.