상가 월세 인상 요구 거절할 수 있나요

Question

상가 임대차 재계약(소액임차인) 할때 임대인의 월세 인상 요구를 임차인(본인)이 거절하고 기존 월세 동결을 원하는 상황입니다.

현재 월세는 주변 시세 대비 5~10%정도 높은 수준이며, 임차료 연체 등 임대차 계약해지의 소지는 없습니다.

최소 계약이후 만 4년정도 됐습니다(2번째 2년 계약중).

이런 경우,

임대인은 임차인을 쫓아내기 위해 소송을 할 수 있나요(쫓겨날 가능성이 있을까요)?

임차인은 월세 인상을 계속 거절하고 최대 10년간은 임차할 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

상가임대차 보호법상에 계약의 기간은 1년이고 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년입니다.

다만 2년으로의 계약도 가능합니다. 임차인은 계약만기 1개월 전까지 갱신청구권을 행사하면 임대인은 이를 거절할 수가 없고 전임대차와 같은 조건으로 다시 재계약 연장됩니다.

다만 임대인은 청구당시의 차임 또는 보증금의 5%이내에서만 증액을 요청할 수 있습니다.

증액을 요청할 때 임차인은 임대인에 대해 이를 무조건 수용할 의무는 없으며,

부동산 시장상황이나 경제여건 등 모든걸 감안해서 적정한 인상률을 협의할 수 있습니다.

법규정에도 "차임 또는 보증금이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다"고 하고있습니다.

임대인이 증액의 사유와 이유를 증명해야 할 것으로 사료됩니다

협의가 어려울 때는 상가 임대차 분쟁조정위원회에 등의 결정을 요청할 수 있겠습니다

보증금 인상을 거부한다고 해서 그것이 해지사유가 되는 것은 아닙니다. 그러나 증액사유가 충분한데도 임차인이 무조건 거부한다면 임대인은 소송을 통하여 계약을 해지할 수도 있겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

상가임대차보호법에서 임대인이 증액을 요구했을 때 임차인이 동의를 하지 않더라도 해당금액으로 인상하여 변경할 수 있습니다. 대법원은 차임증감청구권을 형성권으로 보았고, 차임증액유구가 임차인에게 도달하면 효력을 발생한다고 보았습니다.(대법원 74다1124 판결)

국토부에서도 임차인이 동의를 하지 않을 때 임대인과 임차인 간 5%이내로 협의에 의해 인상할 수 있다라고 했습니다.

차임증감청구권이 있기때문에 임차인이 감액을 요구했음에도 임대인이 거절 했을 때 임차인은 감액된 금액만 지급하면 됩니다. 이 경우는 코로나로 인해 어려워진 경제사정이나 주변시세보다 보증금이나 월세가 아주 많을 때 요구를 하지만 보통 임차인들이 요구를 하지 않습니다. 임대인과 좋은 과계를 유지하며 임대차 관계를 존속시켜야 되는 임차인 입장에서 일방적으로 경제사정 변동을 이유로 차임을 내려달라고 주장하기는 쉽지 않을 것입니다.