전세 계약 전 확인 사항 및 궁금한게 있습니다
<가계약 전>
건축물대장 주택용도: 근린생활시설, 주거용 건물인가?, 위반건축물인가?
갑구: 계약서상의 집주인이 맞는가(위임장 확인 후 집주인과 통화 녹음으로 대리권과 기간, 가격 확인하기), 압류와 가압류가 있는가?, 갑구의 소유권자가 일치한가?, 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매와 같은 권리가 있는가?, 신탁등기가 있는가?, 경매개시결정의 등기가 있는가?
을구: 근저당권이 있는가? 있다면, 매매가X70%>전세가+근저당이 주택시세에 70%이상인가?
전세보증금보증보험 가능 여부
안심전세 앱에서 시세조회, 위험성 진단, 임대인 정보 조회하기
공인중개사협회에서 공인중개사 확인하기
특약 사항 가능?
등기사항전부증명서를 확인하고 계약한 것으로 근저당 설정(대출 및 제한물권 설정)이 없는 상태이며 잔금을 지급한 다음 날까지(대항력이 발생되기 전)까지는 임차 주택에 근저당권 등 추가등기를 설정을 하지 않겠다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고, 임대인은 임차인에게 손해배상, 잔금, 계약금을 반환 해야 한다
본계약은 전세자금 대출로 진행하며 대출 승인 불가시 임대인은 계약금 전액을 반환한다
보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조한다
임대차 계약 만료 시 임대인은 타 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다
임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하여야 한다
다만, 임차인은 양수인의 보증사고 이력 등으로 전세보증보험 가입 및 유지가 어려워 임대차 승계가 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있으며, 임대차 계약 당시의 임대인에게 보증금 반환을 청구 할 수 있다
<가계약 후>
확정일자 받은 후 대출 신청과 등기부등본 발급
표제부: 계약하려는 집주소와 표제부에 적혀 있는 집주소가 일치한가?
갑구: 전세계약서에 적힌 소유권자와 갑구의 소유권자가 일치한가?, 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매와 같은 권리가 있는가?, 신탁등기가 있는가?
을구: 전세계약금과 근저당의 합이 매매가에 70% 이하인가?
<잔금 지불>
등기부등본 확인
잔금 지불하기
영수증 받기
짐 넣기
동사무소에서 전입신고 하기
전입세대열람원 확인
보증보험 가입하기
위 내용과 같이 전세 계약을 하려는데 부족한 부분이 있나요?
또한, 2월21일에 부동산을 방문하고 3월 14일에 대출 실행(잔금 지급)예정입니다.
집주인과 협의하여 2월26일부터 대출금 나오기 전까지 30만원 지불하고 살려고 하는데 (3월 14일)잔금 지급일 전에 보증보험과 전입신고를 할 수 있나요?
할 수 있다면, 우선 변제권과 대항력은 27일 00시부터 시작인가요 아니면 3월15일 00시부터 시작인가요?
또 대출 심사 도중 거절 될 수도 있나요?
1) 전세 계약 전 확인 사항
건축물대장: 주택 용도가 근린생활시설이나 주거용 건물인지, 위반건축물인지 확인합니다.
등기사항 전부 증명서: 갑구에서는 소유권자와 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매와 같은 권리가 있는지, 을구에서는 근저당권이 있는지 확인합니다.
전세보증금 보증보험 가능 여부: 안심전세 앱에서 시세 조회, 위험성 진단, 임대인 정보 조회를 하고, 공인중개사 협회에서 공인중개사를 확인합니다.
근저당 설정(대출 및 제한물권 설정)이 없는 상태이며 잔금을 지급한 다음날까지(대항력이 발생되기 전)까지는 임차 주택에 근저당권 등 추가 등기를 설정을 하지 않겠다는 조항을 넣고, 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고, 임대인은 임차인에게 손해배상, 잔금, 계약금을 반환해야 한다는 조항을 넣습니다.
2) 부족한 부분
등기사항 전부 증명서를 확인하고 계약한 것으로 근저당 설정(대출 및 제한물권 설정)이 없는 상태이며 잔금을 지급한 다음 날까지(대항력이 발생되기 전)까지는 임차 주택에 근저당권 등 추가 등기를 설정을 하지 않겠다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고, 임대인은 임차인에게 손해배상, 잔금, 계약금을 반환해야 한다.
3) 대출 실행 전에 보증보험과 전입신고를 할 수 있습니다.
우선변제권과 대항력은 전입신고와 점유를 한 다음날 0시부터 발생합니다.
따라서, 2월 26일에 전입신고와 점유를 하면 27일 0시부터 우선변제권과 대항력이 발생합니다.
대출 심사 도중 거절될 수도 있습니다. 대출 심사 과정에서 신용등급, 소득, 부채 등을 고려하여 대출 가능 여부를 판단하기 때문입니다.
위의 내용을 참고하여 전세 계약을 진행하시면 됩니다.