안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
계약종료 후 보증금을 모두 받지 못 했는데 이사를 간다면 대항력 요건이 상실되어 추후에 분쟁 시 보증금을 지킬 수 없습니다.
대항력 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 두가지 요건 모두 갖추어야합니다. 대항력을 상실하게 되면 우선변제권의 효력도 없어집니다. 경매로 넘어간다면 권리순위 상 제일 후순위로 밀려나게 됩니다. 배당순위가 밀려납니다.
이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하는 임차권등기명령이 있습니다. 임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않고 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지시켜줍니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기가 되면 이사를 가야합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기되어 임대인에게 압박감을 줄 수 있지만 임대인에게 보증금을 반환시키는 강제력은 없습니다.
임차권등기명령을 신청하지 않고 이사를 가야한다면 새집에 전입신고를 하지 않고 전세집에 짐 일부를 두면 됩니다. 짐일부를 놔두는 것을 점유로 봅니다. 이러면 전입신고와 점유가 그대로 있어 대항력을 상실하지 않습니다.
임차권등기명령 이후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 보증금지급명령은 보증금반환 소송(약6개월)보단 단기간(2주~1개월)에 끝나는 장점이 있지만 임대인이 이의제기를 한다면 본안소송(보증금반환소송)으로 넘어가서 긴 시간이 소요됩니다.
보증금 반환 소송 후 승소판결의 판결문으로 강제집행(압류, 경매)을 진행합니다. 만약 경매시 권리순위에 따라 보증금을 모두 지킬 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있다 모두 잃을 수도 있습니다.
