전세를 재계약할때 주의해야할 사항들은 어떤 것들이 있나요?

Question

전세 계약기간이 얼마 안남았는데요. 전세 재계약을 할때 주의해야 할 점들을 알고 싶습니다. 요즘 전세 사기등으로 무서워서요. 전세 재계약시 특약으로 넣을 사항이나 첫번째 계약에는 못했던 보증보험을 들수는 없는지도 알고 싶습니다. 재계약을 하면 확정일자나 전입신고도 다시해야하는지요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법 규정에 의거 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 갱신재계약 연장할 수 있습니다.

이때 임대인은 이를 거절 할 수가 없습니다.

또 한편으로는 임차인은 경제사정등의 변동으로 인하여 현재의 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우에는 임대인에게 감액을 요청하여 갱신계약이 아닌 감액 재계약을 체결할 수도 있습니다.

감액 재계약시는 전입신고도 확정일자를 다시 받을 필요가 없고, 표준계약서를 이용하여 당사자간에 직접 계약서를 작성하시면 되겠습니다.

다만, 전세반환 보증보험가입을 하실려면 공인중개사에게 대서료를 지급하고 직인이 찍힌 감액 재계약서로서, 전세기간 1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재계약시에는 크게 보증금이 변경되는 경우와 기존 조건과 동일하게 연장되는 두가지 있습니다. 만약 보증금 변동없이 연장되는 경우라면 특별히 계약서 작성없이 기간만 연장하는것이기에 전입신고와 확정일자 모두 필요가 없고 보증보험도 새로 가입이 가능합니다, 만약 보증금이 인상되어 변경될 경우는 계약서를 작성하시는 게 좋고 확정일자는 추가로 다시 받으셔야 합니다. 인하의 경우라면 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 보증보험의 경우도 가입 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

보증금 인상이나 계약조건의 변동이 있다면 갱신 계약서 특약사항에 갱신계약을 표시하는 문구를 작성합니다.

갱신 계약이라도 가입조건에 맞으면 전세보증보헙에 가입 신청을 할 수 있습니다. 대출 + 총보증금이 주택매매시세의 70~80%를 넘지 않는다면 전세보증보험 가입가능성이 있으며 영업지사나 카카오페이, 네이버 등 플랫폼, 은행 방문으로 신청할 수 있습니다.

갱신계약 시 보증금 인상이 있을 경우 갱신계약서 작성 후 확정일자를 받아야 합니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 인상한 만큼의 확정일자의 효력이 발생합니다.