전세 계약 기간 중 집주인의 퇴거 요구가 정당한가요?

Question

[상황]

• 23년 6월 ~ 25년 6월 2년 전세계약 후 현재 거주 중.

• 현재(25년 2월) 집주인으로부터 빌라 건물의 노후화로 인해 수리를 할 것이니 3월 말까지 퇴거하라는 요구를 받음. (본 건물의 전체 세입자를 내보내고 있는 중. 사유는 최근 누수, 역류 등 건물에 이슈가 있었는데 집주인이 더이상 신경쓰고 싶지 않다고 아예 새로 고치려고 하는 것이라고 함)

• 계약서 내 특약 "본건물은 오래된 건물로 수리 공사를 할 경우 임차인은 이의없이 협조한다"는게 있는데 이걸 언급하며 이사비/복비 등의 보상금은 지급할 수 없다고 하는 중.

[질문]

• 임대차보호법 상 계약 기간 중 위와 같은 이유로 집주인이 퇴거하라는 요구가 정당하며 임차인은 응해야할 의무가 있나요?

• 위 특약 사항은 임대차보호법상 계약 기간 내 퇴거를 전제할 수 없으며, 전제하고 있더라고 효력이 없다고 볼 수 있을까요?

• 원만하게 협의하려고는 하나 당장 다음 달에 그냥 나가라고만 하니 답답하여 문의드려봅니다.. 극단적인 경우 그냥 계약기간까지 버텨도 법적으로 보호받을 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

수리공사를 하는데 협조를 한다는 것이지 마음대로 게약을 해지하고 내보내는 것까지 협조를 하겠다는 의미는 아니겠습니다. 아무리 수리공사를 한다고 해도 마음대로 계약을 해지하고 임차인을 내보낼 권리는 없습니다. 무시하시고 계속 거주하셔도 법적으로 책임은 없겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

주택임대차법에서 정한 사유는 다음과 같이 철거나 재건축이 필요할 때인데 위 경우가 그에 해당하는지는 질문에서 확인되지 않아 판단이 어렵고, 다만 아래와 같이 7호에 해당한다면 계약갱신거부사유에 해당하여 다투기 어렵습니다.

다만 위와 같이 계약서 내에 특약으로 정한 것이고 실제로 수리를 위해 계약 갱신을 거절한 것이라면 아래 9호에 해당할 여지도 있습니다.

주택임대차법

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]