월세액은 1년에 최대 5%까지 증액이 가능한데, '약정한 차임이나 보증금'에 대해서 5% 증액이 가능한 것이므로
약정한 차임이 얼마인지 파악하는 것이 우선입니다.
질문자님의 질문 내용을 통해 사실관계를 파악하자면
2021년 5월에 보증금 500만원, 월세 30만원으로 계약이 처음 이루어졌으며
2022년 5월에는 증액 없이 동일 조건으로 계약이 1년 연장된 것으로 확인됩니다.
집주인은 2022년 5월에 증액 청구권을 행사할 수 있었지만 행사하지 않았으니, '약정한 차임'은 변동 없이 30만원입니다.
만약 2023년 5월에 계약을 갱신할 경우 집주인은 이 30만원에 대해서 5%의 증액이 가능하며, 이 경우 집주인이 받을 수 있는 월세는 31만 5천원입니다.
그 전에 코로나로 인해 낮춰서 받았다는 사실은 집주인의 사정일 뿐이고, 당초에 계약이 월세 30만원으로 이루어졌으니 이를 기준으로 증액 한도를 계산해야 옳습니다.
다만, 증액 한도는 계약 갱신이 이루어진 경우에 적용되는 것이니 집주인이 계약 갱신을 거절한다면 계약은 연장되지 않으며, 현 주택에 계속 거주하려면 집주인과 새로운 계약을 체결해야 합니다. 이 경우 갱신이 아니라 새로운 계약을 체결하는 것이니 처음부터 월세를 다시 정할 수 있기 때문에 월세를 40만원으로 올리는 것이 가능합니다.
하지만 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 인정하고 있기 때문에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 1회에 한하여 2년간 계약을 연장할 수 있습니다. 따라서 계약 기간이 만료되더라도 새로운 계약을 체결하는 게 아니라. 기존의 계약을 갱신할 수 있으며, 이때는 5%의 증액 한도가 적용되므로 집주인이 5% 이상 월세를 증가하여 받을 수 없습니다.
참고로 계약갱신요구권은 계약 만료일의 2개월 전까지 행사해야 하며 1회만 행사 가능합니다.