부동산 등기부등본 확인시 어떤내용을 확인해야하나요?

Question

부동산 등기부등본 보는방법좀 알려주세요. 어떤 항목을 봐야하는지 잘 모르겠더리구요. 또한 주택 구매시 꼭 확인해하는 사항도 알려주세요.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.부동산 등기부등본 표제부에서 소유지번과 건물을 확인합니다 다음 갑구에 가등기나 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다 을구의 근저당 채권최고액을 확인합니다.계약체결시에는 등본상의 주소지와 현물의 존재를 확인하고, 주택의 매매는 반드시 소유자본인의 신분증을 확인하여 본인과 직접대면 계약하고, 등록된 공인중개사를 통하여 거래하시면 보다 안전하고 신뢰할 수 있는 매매계약을 체결할 수가 있겠습니다 부동산 주택을 매매하여 소유권을 이전등기할 때, 매매잔금과 등기이전에 필요한 서류와 주택을 명도하는 것이 동시이행으로 이루어 져야 합니다.

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.등기사항증명서 (등기부등본) 소유자,  근저당,가압류 등 제한물건 설정여부를 확인하고  소유자와계약하시면 되요.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부는 크게 세 부분으로 구성됩니다. 표제부는 해당 부동산의 표시로써 주소나 위치, 면적등을 나타내며, 갑구는 소유권에 대한 권리관계를 나타내는 것으로 소유권 변동사항을 나타내며, 을구는 소유권외 권리관계를 나타내는 것으로 흔히 저당권, 근저당등이 등기됩니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.을구에 설정된 소유권이외의 권리사항을 잘확인하시면 됩니다.그리고 건축물대장 확인하셔서 위반건축물 등재사항이 없는지 확인하시고,해당 주택에 임장가셨을때 파손된 부분은 없는지, 시설물 작동상태는 문제없는지,등등을잘 체크하시면 되겠습니다.귀하의 고민사항이 잘 해결되시길 바랍니다.

주영민 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.1) 표제부 매수 하려는 부동산의 주소와 크기 등이 맞는지 확인 가능합니다.2) 갑구 소유자가 누구인지 확인 가능합니다. 혹시나 저당권이 잡혀 있는 경우 확인 가능합니다.3) 을구  소유권 이외의 사항이 적혀 있습니다. 여기에 주로 대출 얼마나 받은 집인지 확인가능합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 건물 등기부는 다시 일반건물과 집합건물 등기부로 나어 볼 수 있습니다. 집합건물이란 아파트와 같이 여러 개로 구분된 건물들의 집합입니다.등기부 구성은 표제부, 갑구, 을구 등의 항목으로 구분하여 각 항목에 정확한 내용이 기재 되어 있습니다. 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등기사항증명서 발급시 을구를 제외한 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급됩니다.등기부 등본 보는 법 표제부토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 기재하며, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재하는 곳이 표제부입니다.아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있습니다.토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재됩니다.1동 건물에 대한 표제부는 1동 건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시만으로 구성되어 있으며, 해당 전유부분 1동 건물의 표제부(1동 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지)와 전유부분의 건물의 표시, 대지권의 표시를 모두 표시하게 됩니다.단, 대지권이 설정되어 있지 않으면 대지권의 표시는 표시되지 않습니다.표제부에서는 내가 계약할 집인지 주소를 체크하시고 계약서상의 주소와 같은지 확인하셔야 합니다.집합건물 표제부1동 건물의 표시에 대한 표제부 : 집합건물 1동 건물의 표시표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시접수 : 등기신청서를 접수한 날자를 표시소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호를 표시※ 건물명칭 및 건물번호가 기재되어 있지 않은 경우도 있음.건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부 : 집합건물이 속한 토지(대지권)의 표시소재지번 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번을 표시지목 : 토지의 사용목적을 표시※ 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등면적 : 토지의 전체면적을 표시※ 등기부의 면적은 ㎡로 표시, 평으로 환산하려면 3.3으로 나누면 됨등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번변경, 대지권이 등기된 일자 및 구등기부등본에 이기된 사항 등을 표시건물번호 : 전유부분의 건물에 대한 층 및 호수를 표시건물내역 : 전유부분의 건물의 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시대지권 종류 : 전유세대의 지분에 해당하는 토지(대지권)의 대상이 되는 권리 표시대지권 비율 : 1동 건물이 속한 전체 토지 중 해당 전유부분이 차지하는 지분비율을 표시등기부 등보 보는 법 갑구갑구에는 소유권과 관계있는 사항이 기재되며, 등기한 순서대로 순위번로를 기재하며, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우선순위가 결정됩니다.부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따라 결정되며, 가등기가 있는 경우 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따라 결정, 갑구와 을구 사이의 등기 순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 우선순위가 결정됩니다.소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재됩니다.갑구의 구성권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 갑구에 기재되며 소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다.순위번호 : 등기한 순서로 숫자로 표시※ 기재된 순위번호에 의하여 갑구 사항란의 권리간의 우선순위가 정해짐등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시※ 소유권 보존, 소유권 이전 등접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서 접수번호 표시등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시※ 매매, 설정계약, 해지 등권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시※ 소유권 이전의 경우 거래가액 또는 매매목록 번호를 기재갑구에서 유의해야 할 사항소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우에 소유자가 채무를 변제하지 못할 때에는 경매가 진행될 수 있으니 주의해야합니다.경매개시결정 등기가 기재되어 있는지 주의 : 이미 부동산이 경매절차가 진행되고 있다는 것소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 많음계약 시 갑구에서는 집주인의 신분증과 등기부 등본에 표기된 내용이 같은지 확인 해야 하며, 계약서와일치하는지도 확인하셔야 합니다.등기부 등본 보는 법 을구을구에는 소유권 이외의 권리가 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다. 월세, 전세 계약을 체결할 때 꼭 확인해야 할 부분이기도 합니다.을구의 구성순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시※ 순위번호에 의하여 을구 사항란의 권리간에 우선순위가 결정등기목적 : 등기의 내용 및 종류를 표시※ 근저당권 설정, 전세권 설정, 지역권 설정 등접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서 접수번호를 표시등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시※ 매매, 설정계약, 해지 등권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시※ 근저당권 설정의 경우 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등을구에서 유의해야 할 사항근저당권의 채권최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 최대한도의 채무액 이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행이라고 합니다.채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임으로 나가게 할 수 없습니다.지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이며, 저당권과는 달리 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없습니다.주요 등기 사항 요약주요 등기 사항 요약은 등기부 등본 증명서상에 말소되지 않은 사항들을 간략히 요약한 내용으로 구성되어 있으며, 갑구, 을구 권리사항 확인이 어려우신 분들은 등기사항 요약을 참고하시면 좀 더 쉽게 권리사항을 파악할 수가 있습니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 등기부 분석은 보통 표제부는 이상없는지 확인할 뿐 크게 의미는 없습니다. 등기부의 경우 갑구 을구에 대한 사항을 중점적으로 봐야하며 갑구의 경우 소유권에 관한 사항으로 해당 부동산을 소유했던 자들이 거쳐갈때에 소유권 변동사항에 대해서 확인하실 수 있습니다. 이를 또 전적으로 믿어서는 안됩니다. 대한민국 공시법상 등기부는 공신력이 없기에 소유주로 올려놓더라도 말소 하여 충분히 바꿀 수 있기 때문에 잘 분석해봐야 합니다.을구의 경우 소유권이외의 사항으로 보통은 대출금에 대한 것이 적혀 있을겁니다. xx은행 채권최고액 xxx,xxx,xxx원 이때 채권최고액은 근저당권으로 실재 금액이 대출되었을 수도 있고 어느정도 갚거나 다 갚은 상태로 대출을 원할하게 이용하기 위해 말소하지 않을 뿐 내버려 두는 경우도 있습니다.이를 잘 판단하셔서 내 권리를 받을 수 있을지 등을 잘 판단해 보셔야 합니다.