상속에 의한 일시적1가구2주택 양도세문의

Question

현재 기존 1주택(시세5억정도)보유 상태에서(21년7월등기) 그리고 상속주택이(시세1억8천, 지분20%로 최대공유지분자) 될 예정입니다. 일시적1가구2주택이 될것 같은데요.

사정상 기존주택을 등기한지 얼마되지 않아서 먼저 처분할수 없고, 상속주택을 먼저 처분해서 분배 해야하는 상황입니다.

1.상속주택을 먼저 처분하게되면 기존주택 비과세가 안되나요?

2. 기존주택을 양도세 비과세 받으려면 상속재산처분후 2년이 지나면 기존주택 비과세 해당이될까요?

3.상속주택을 처분시 양도세율은 어느정도 될까요?

상속주택은 매입가가 양도가격으로 되어서 양도차익이 없어서 세금이 없다는 말도있는데..

세법규정이 복잡해 어떻게 해야 하는것이 좋을지 머리아프네요..

전문가님들 알려주시면 정말 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1~2. 상속주택 처분후, 최종 남은 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 상속으로 인한 일시적 2주택의 경우, 새롭게 2년 이상 보유 및 거주하실 필요 없습니다. 양도일~취득일까지의 보유기간이 2년 이상(조정지역일 경우 거주 2년 이상)을 충족하시면 됩니다. 최종 주택을 새롭게 2년 이상 보유 및 거주해야하는 상황은 양도, 증여, 용도변경으로 인한 사유일 때입니다.

3. 상속받은 부동산을 상속일로부터 6개월 이내 양도한다면 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되어 양도차익이 0이 되므로 납부할 양도소득세는 없습니다. 따라서 양도세 부담없이 상속재산을 양도할 수 있습니다. 다만, 해당 양도가액이 상속받은 부동산의 가액이 되어 상속세를 계산해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤지수 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1~2. 상속으로 인한 일시적 1세대 2주택 특례를 적용받으시기 위해서는 상속개시일 당시 주택을 보유하고 있었어야 하며, 상속주택이 아닌 원래 보유하고 있던 주택을 양도하여야지만 일시적 1세대 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만, 상속주택 양도 후에 양도소득세가 과세된 후 1세대 1주택 비과세 요건을 채우신다면 1세대 1주택 비과세를 받으실 수 있습니다. 조정대상지역에 있는 양도물건의 경우 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주 요건을 채워야 합니다.

3. 상속주택의 경우 상속세를 신고하실 때의 주택 금액이 양도소득세 계산 시 취득가액이 됩니다. 만약, 양도가액보다 취득가액이 더 클 경우 따로 부담하셔야 하는 양도소득세는 없습니다. 양도소득세율은 양도차익에 따라 적용되는 바, 양도가액 및 취득가액 등 여러 정보가 필요합니다. 질의의 경우 구체적인 정보가 없기 때문에 구체적인 수치를 말씀드리지 못 하는 점 양해 부탁드립니다.

상속세 및 양도소득세의 경우에는 사실관계와 구체적인 정보가 세금 계산 시 중요하게 작용하는 바, 정확한 자료를 가지고 가까운 세무사 사무실을 내방하시어 상담 받으시길 권해드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 상속주택의 양도소득세는 매도 당시 다주택자로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 단 상속받은 날 기준으로 5년내 매도하면 다주택자 중과대상이 아니지만, 5년후 상속주택 먼저 매도하면 다주택자로 중과됩니다.

2. 동일 가구원이 아닌 피상속인에게서 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속개시일(사망일) 전에 소유하고 있던 일반주택을 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주)을 갖춰 먼저 양도하면 2주택 상태에서 팔더라도 양도소득세를 비과세합니다.

3. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

상속개시일 당시의 평가액과 양도차익 간의 차이가 없다면 양도소득이 0원일 것입니다.