전세 묵시적계약? 계약갱신청구권? 어떻게 사용해야하나요?

Question

제가 4/9 전세 2년 만기인데

약10개월전쯤 집을 그냥 매매할수 있으면 하라고 연락이 와서 일단 매매는 하지 않는다고 했습니다

그때 매매하지 않으면 나가라는 이야기는 일절 없었습니다

이제 만기가 2달이 채 남지 않아 제가 재계약 하고 싶다고 하니 사면 어떻겠냐는 쪽으로 이야기를 하더라구요

그래서 고민해본다고 하고 고민 하다가

그냥 재계약 하고 싶다고 하니 그럼 나가달라고 하는군요

만기가 1달도 채 안남았는데 말입니다

물어보니 직접 살지 않고 빨리 처분하고 싶어한다고 하네요

이런 경우에는 묵시적 계약이 진행된다고 법적으로 볼수 있나요? 계약갱신청구권을 사용해야 할까요?

아님 나가줘야 하는 건가요?

궁금합니다!

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데, 만기 6개월 ~2개월전까지 임대인도 임차인도 쌍방에 대하여 아무런 계약의 의사표시가 없으면 묵시적갱신이 일어납니다. 이때는 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다.

질문상에서 10개월전에 의견 표시는 의미가 없으며, 지금 2개월전까지 임대인이 임차인에 대하여 계약의 갱신거절이나 계약의 변경을 통지해오지 않았기에 본건은 묵시적갱신이 일어났습니다.

법적 규정에 의해 묵시적 갱신으로 계속 임대차 계약이 존속 연장되었음을 강력히 주장하시기 바랍니다.

법은 지키라고 있는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

계약 종료 2개월 전이 지났기에 자동갱신, 묵시적 갱신 되었다고 볼 수 있습니다.

이때 기존 계약 조건으로 2년 연장이 됩니다.

임대인은 중도 해지를 요청 할 수 없으며, 임차인은 언제든지 중도 해지 할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지난 시점 효력이 발생 됩니다.

임대인의 주장대로 이사 나가지 않아도 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 질문요지

이제 만기가 2달이 채 남지 않아 제가 재계약 하고 싶다고 하니 사면 어떻겠냐는 쪽으로 이야기를 하더라구요

그래서 고민해본다고 하고 고민 하다가

그냥 재계약 하고 싶다고 하니 그럼 나가달라고 하는군요

만기가 1달도 채 안남았는데 말입니다

물어보니 직접 살지 않고 빨리 처분하고 싶어한다고 하네요

이런 경우에는 묵시적 계약이 진행된다고 법적으로 볼수 있나요? 계약갱신청구권을 사용해야 할까요?

아님 나가줘야 하는 건가요?

궁금합니다!

2. 답변내용

가. 상기 질문요지를 고려할 때 묵시적인 계약갱신이 된 상태입니다. 계약갱신 청구권을 사용하지 않아도 계약의 자동연장을 주장할 수 있습니다.

나. 기타 사항은 임대인과 협의해서 해결해야 하는지 이를 따를 의무는 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재계약과 관련된 통보는 계약만료 6~2개월전에 하여야 합니다, 질문의 경우는 이미 이 기간을 넘었기에 묵시적 갱신으로 보입니다. 이럴경우 임차인이 계약갱신청구권 사용을 하지 않더라도 임대인은 퇴거를 강제할수 없습니다.

즉 현 계약은 묵시적 갱신으로 연장된 것으로 보이고, 계약갱신청구권도 1회사용권한은 남아있다고 보시면 될듯 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

묵시적 갱신이라고 보기에는 무리가 있는 것 같습니다
2개월전에 임차인인 질문자가 계약 갱신을 청구를 하였기 때문입니다

임대인은 현 상황에서 매도를 이유로 갱신 청구를 거절할 수 없습니다
본인의 매매 여건상 임차인 없이 매매가 유리하다면 적절한 금전적 보상을 합의하여야 할 것입니다

아래 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 계약갱신 청구의 법정 거절 사유를 참조하세요

제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우