오피스텔 월세를 알아봤는데요 전입신고가 안된단데요?

Question

요세 원룸이나 오피스텔 알아 보고 있는데 전입신고가 안된다는 오피스텔이 많이 있던데요.

왜 전입신고가 안된다고 하는거죠? 이사후에 전입 신고를 안하게 되면 어떤일이 발생하나요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다. 오피스텔은 태생이 상업용 업무시설이라 주택이 아닙니다.다만 전입신고를 하고 주거용으로 사용된다면 주택수에 포함되어 계산됩니다.전입을 하지 못하게 하는 것은 임대인이 그 오피스텔을 여전히 업무용 건축물로 사용하며 임대차 하는 것으로 사료됩니다.전입신고를 못하게되면 임대차 목적물에 확정일자를 받을 수가 없어, 월세 보증금에 대해 대항력을 행사할 수가 없어 위험합니다.또 전세 반환보증보험에도 가입할 수가 없습니다. 참조바랍니다 이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용으로 사용하면 주택으로 보고 업무용으로 사용하면 업무용으로 봅니다.주거용으로 사용해서 주택으로 되면 주인은 다주택자가 되고 세금적인 부분에서 문제가 생깁니다.주거용인지 업무용인지는 전입을 했는지 안했는지 같은 서류로 대부분 확인합니다. 물론 전입을 안했어도 실사용이 주거용임이 걸린다면 주거용이지만 일단 전입이 안되어 있으면 걸리가 쉽진 않겠지요.그래서 오피스텔은 전입 불가한 방이 많습니다.전입을 안하면 대항력이 안생기니 방에 문제가 생겨서 혹 경매로라도 넘어가면 보증금을 지킬 수 없습니다.그래서 전입 안되는 집은 사업자등록을 해서 대항력을 생기게 하거나 전세권설정을 해서 보증금을 지킵니다.하지만 대부분은 보증금이 500~1,000 정도의 소액이라 그냥 전입 안하고 리스크를 가지고 사는 사람이 더 많습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전입신고불가 조건을 거는 이유는 바로 임대인이 세금을 피하기 위해서입니다. 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 구분됩니다. 그에 따른 세제 부담도 다릅니다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 합니다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외됩니다. 더군다나 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있습다. 임대인이 업무용 오피스텔을 분양 받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것이다.  하지만 나중에라도 주거용으로 전환해 임차인이 전입신고를 하게 되면 임대인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 합니다.  그리고 주택에 부과되는 세금을 부과하게 됩니다. 전입신고를 안 하게 되면 혹시 모를 상황(임대인바뀜 또는 경매 등)에 보증금을 지키기 어려울수도 있습니다. 손해를 볼 수 있습니다. 대항력(전입신고+이사),  우선변제권(대항력+확정일자)을 갖추고 있어야지 자신의 권리를 활용할 수 있습니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오피스텔 소유주가 세금회피를 하기 위해 세입자의 주거권 중 하나인 ‘전입신고’를 하지 않는 조건을 내걸고 있습니다.오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉩니다.사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용입니다. 때문에 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 구분되는데 그에 따른 세제 부담도 다릅니다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 합니다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외됩니다.더군다나 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다. 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것인데 나중에라도 주거용으로 전환해 세입자가 전입신고를 하게 되면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 합니다.

채정식 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.보통 집주인분께서 꼭 주소를 거기에 해두셔야해서 그런경우가 종종 있습니다.그런조건으로 아마도 같은 조건의 집보다는 금액은 조금이라도 저렴하실거구요.전입신고를 안하신다해서 월세시기때문에 큰 불편함은 없으시겠지만 다른 전입신고해두실 주소가 없으시다면 곤란하실거 같습니다.감사합니다 답변이도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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오피스텔 월세를 알아봤는데요 전입신고가 안된단데요?