월세 계약 시 전입신고에 대해 궁금한 게 있습니다

Question

오피스텔 월세 계약을 알아보는데 전입신고가 안 되는 곳도 있더군요 왜 전입신고를 못하는 것인지 궁금하며 보증금은 안전한 건지 궁금합니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.오피스텔은 태생이 상업용 업무시설입니다.임대인이 당해오피스텔을 업무용으로 등록하고 있는데도 주임대차한 것 같습니다.전입을 허용하지 않는 것은 임차인이  전입시는 주거용으로 간주되어 임대인의 주택 수에 포함되기 때문 인것 같습니다.임차인은 전입신고를 안하면 확정일자도 받지 못하고, 전세반환 보증보험가입 자체도 할 수가 없습니다.월세 보증금에 대하여 임대인이 별도의 안전장치를 해주지 않는한, 임차인은 임대차보호법상 민법상의 대항력을 인정받는 확정일자의 보호는 받을 수가 없는 점을 참조하시기 바랍니다.이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임차인이 전입신고를 하게 되면 임대인은 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 소유하게 되는 경우로 많은 세금을 납부하게 되어 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 하자고 합니다. ​이러한 오피스텔은 똑같은 방이라도 조금 금액이 저렴하게 나와 많은 사람들이 호감을 갖고 보는 곳입니다.전입신고를 하지 않는 조건으로 오피스텔에 세입자로 들어가게 되실 경우잘못하면 본인의 보증금을 다 잃을 수고 있습니다.임대인이 세금 체납, 임대차물건을 담보 잡아 대출을 받고갚지 못했을 때 전입신고하지 않은 그 오피스텛은 경매로 넘어가게 되고 마는데요전입신고를 하지 않아 대항력이 애초에 없었던 임차인은 본인의 보증금은 돌려받지 못하고 쫓겨납니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔 전입불가 매물이 많은데 이유는 오피스텔이라는 매물의 성격과 임대인의 세금관련 문제 때문에 그렇습니다.기본적으로 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택, 그외 용도(업무용)으로 사용하면 업무시설로 분류합니다.주거용을 판단하는 기초적인 사항이 전입신고입니다. 주거용이 되면 임대인은 다주택자가 되어 세금등이 많이 나올 여지가 많습니다.실제로는 주거용이지만 서류상으로는 업무용 부동산으로 하려는 목적때문에 전입을 불가로 합니다.그래서 전입이 안된다고 하는 오피스텔이 꽤 많습니다.아마 월세는 보증금이 적어서 대부분이 전입불가라고 보시면 됩니다.물론 그런집에도 계약하고 들어가셔도 되는데 전입이 안되면 보증금에 대한 대항력이 생기지 않습니다.전입없이 대항력을 얻는 방법은 전세권설정(임대인 동의필요, 비용발생)을 하거나 사업자등록을 하는 방법이 있습니다.전입불가로 계약해놓고 전입을 해도 전입은 가능합니다.다만 추후 그로 인해 임대인에게 손해발생시 임대인이 내는 세금은 내는 세금이고 그만큼을 손해배상 해야 할 수 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.전입신고가 안되는 오피스텔은 임대인이 일반임대사업자라는 사업자를 등록해서 건물분에 대한 부가세를 환급받습니다. 만약 전입신고를 하는 주거용으로 임차하는 경우 환급받은 부가세를 납부하여야합니다. 그래서 전입신고가 가능한 오피스텔은 찾기가 힘듭니다. 당연히 대항력이 없기에 보증금은 경매등으로 넘어갔을 때 하순위가 될 수 있습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 업무용과 주거용으로 나뉩니다. 오피스텔의 주거용과 업무용으로 구별은 처음 분양받은 시점에서서 나뉩게됩니다. 임차인이 주거용으로 전입신고를 안하거나 임대인이 주거용으로 신고를 안하고 업무용 오피스텔로 사용하는 경우  주택 수에서 제외가 되어 세금 중과 대상에서 제외가 됩니다. 주거용의 경우 1년 임대수익이 2천만원을 넘는 경우 종합소득세의 대상으로 인정되기도 합니다. 용도가 주거용으로 인정되면 향후 10년 동안 임대인이 해당 오피스텔을 임차인들에게 주거용으로 임대해야하는 제한이 생깁니다. 또한 중간에 해당 오피스텔을 매도하는 경우 보유하고 있던 취득세 감면 혜택이 사라지고 과징금이 부과 될 수 있습니다.임차인의 경우 임차인이 전입신고를 안할 경우 보증금을 보호받을 수 없고, 월세 세액공제 또한 받지 못 합니다.즉, 임대차 계약이 종료된 시점에서 임대인ㅇ ㅣ보증금을 반환하지 않은 상태로 건물이 경매로 넘어가면, 우선순위의 효력을 받을 수 없습니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오피스텔을 임차하는 경우 ‘전입신고 불가’라는 특약을 작성하기도 합니다. 오피스텔은 분양 당시 업무용과 주거용으로 선택해 사용하는 게 가능합니다. 다만 그 이후에 실제로 어떤 용도로 사용하는지에 따라 업무용과 주거용으로 나뉘고 과세관청도 실제 용도를 기준으로 구분해 세금을 부과합니다.요즘처럼 다주택자에 대한 세금 규제가 강화될 때에는 오피스텔을 주택으로 인정받는 게 임대인에게 부담일 수 있습니다.