오피스텔 전입신고 못하게 하는 이유

Question

오피스텔 월세로 계약할 방을 찾고 있는데 전입신고 안하는 조건인 방이 되게 많더라구요. 전입신고 가능한 방은 월세가 더 비싸던데 전입신고를 왜 못하게 하는 건가요? 전입신고 못하게 하는 월세방은 사기일 확률이 높나요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.건축주가 오피스텔을 분양할 때 업무용과 주거용으로 선택해 사용하는 게 가능합니다. 이후 실제 용도에 따라 업무용과 주거용으로 나누고 세무서도 실제 용도를 기준으로 사무실 또는 주택으로 구분해 세금을 부과합니다.  다주택자에 대한 세금 규제가 강화되어 오피스텔을 주택으로 인정받는 게 세금부담일 수 있어서, 반대하는 것일겁니다.임대차계약서에는 ‘업무용’으로 기재한 후 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하는 사례가 있지요.세무당국은 제반 사정을 고려해 오피스텔의 용도를 판단하지만, 특히 임차인이 전입신고를 한 경우에는 대부분 주택으로 보아 과세를 하기때문에 그렇습니다.사기는 아닐거예요!이상입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔 전입불가 매물이 많은데 그게 다 사기는 아니고 오피스텔이라는 매물의 성격과 임대인의 세금관련 문제 때문에 그렇습니다.기본적으로 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택, 업무용으로 쓰면 업무시설로 분류합니다.주거용을 판단하는 기초적인 사항이 전입이고 주거용이 되면 임대인은 다주택자가 되어 세금등이 많이 나오게 됩니다.실제로는 주거용이지만 서류상으로는 업무용 부동산이길 바라는 임대인의 복잡한 심경이 있는것이죠.그래서 전입이 안된다고 하는 오피스텔이 생각보다 많습니다.물론 그런집에도 계약하고 들어가셔도 되는데 전입이 안되면 보증금에 대한 대항력이 생기지 않습니다.전입없이 대항력을 얻는 방법은 전세권설정(임대인 동의필요, 비용발생)을 하거나 사업자등록을 하는 방법이 있습니다.전입불가로 계약해놓고 전입을 해도 전입은 가능합니다.다만 추후 그로 인해 임대인에게 손해발생시 임대인이 내는 세금은 내는 세금이고 그만큼을 손해배상 해야 할 수 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 오피스텔에 전입신고를 하지 못하게 하는 이유는 주거용으로 이용을 하는 경우 세무적인 차원에서 임대인은 주택수에 포함되기 때문입니다. 이러한 경우 대항력을 유지하기 위해서는 임대인에게 전세권 설정을 요구해야 합니다.